財商，投資，不動產，法拍屋

工作像螞蟻/生活像蝴蝶

在公司上班的時期，一直朝著這樣的精神在過，就跟<搖滾>，在心理面的精神象徵一樣。但因為公司實在太忙，假日要談圖，白天要跑工地，晚上要畫圖，不要說是超時工作了，休假休不完是常有的事，因為客人的工期排程常常是跨到休假的時間。一個月要消化的案件量很多，而到管理職之後，則是有開不完的會，處理不完的客訴，圍繞在，處理人，這件事。沒有太多的時間陪伴家人，甚至是沒有甚麼時間消費。

不過公司很照顧員工，每年會有國內外旅行不只一次，幹上主管出國的機會更是多，不管是員工旅遊，或是出國開會。所以慢慢變成在台灣的時間大部分都在工作，而休閒，消費的時間都是在國外。

那個時期，比較年輕，產值也比較高，消費能力也比較好；消費的範圍大多也都繞在外在，所謂的品味這些東西。有品牌的包包，西裝，筆，鞋子，車子……..等等。畢竟是在有品牌的公司上班，把自己的質量變好也是應該的。也跟著公司去了很多的地方:荷蘭、比利時、法國、奧地利、捷克、中國、日本…………真的是去了不少地方，但，後來想想，過程中記得的事好像沒有很多，就是一直跟著旅行團出國這樣。

而關於旅行，因為大部分的時間都給了工作，所以在那個忙碌的時期，其實分不太清楚，旅遊跟旅行的差別，只知道出國，坐飛機，行程住宿吃飯都有人打理好，只要負責去，晚上跟同事主管喝酒，然後消費，放空這樣。

這樣的旅遊方式其實也沒甚麼不好，只是時間久了，難免覺得心裡空空的，因為難得有機會可以到別的世界走走看看，用走馬看花的方式未免也太可惜，當然，每個人對出去玩的期待跟想法不盡相同，找到自己喜歡的方式就好，沒甚麼標準答案。

只是後來我決定，帶著潔西，慢慢的走，細細的感受每個地方不同的風情樣貌，體會當地的生活型態，而旅程裡常有的突發狀況，也都是屬於旅行當中的一部份。

在沒有Google map的時期，拿著一本地圖，有時候是上網印的資料，就開始到處趴趴走，到一個地方覺得很棒，就多待個幾天，行走的路途上，遇到美麗的景色，有趣的事物，就停下來參與體驗；

從香港珠海2邊跑，出關等於出國，到去蘇梅島騎車找景點，看錯地圖忘了算海拔高度的落差，騎了一整天；

有在印尼坐計程車，坐到當地司機攔車吵架搶客人，我們坐在車上緊張的不得了，也有在泰國巴彭紅燈區被拐去看乒乓秀(註1)，結果發現不對想離開，被擋住，然後門被鎖起來……

有幾年玩泰國玩上癮，一次玩到錢花光光不知該如何是好，然後回程坐機場捷運到機場才發現要做的飛機的已經飛走了，只好再待個幾天。也在走遍日本的過程，從捷運坐到JR，再到新幹線，再到自駕開車，雨刷方向燈傻傻搞不清楚；要從富士山開車到輕井澤，看錯地圖，一路開了快10個小時…

到北海道遇到大地震，而我們決定騎著腳踏車，繼續我們的旅程；開車走日本，愈到大雪淹頂，感覺像在開水上遊艇，走到北九州，上了船就到韓國順便走了4天。在美國舊金山灣區到洛杉磯開車體驗Route trip的瘋狂感受，等等很多很多……

而我自己，則是獨自走過中國北、上、深、廣、安徽、新疆、緬甸、吳哥……

心裡面更是衝擊。

還有更多，在台灣留下的足跡。

也因為知道，走過，會留下足跡，會留下共同的回憶，對我，潔西，我們的小鬼們。而共同的回憶，會深深的刻劃在我們的心裡，永遠不會忘記，而我們則是各自在陪伴的旅程上，感受著各自不同的感受，觀察著不同的事物，互相分享紀錄，這也是我們最喜歡一起做的事情了，後來慢慢隨著家庭成員變多，也漸漸變成露營裝備齊全的一家人。

也遵循著工作是為了體驗更好的生活，而不是生活都是在工作。

自己的財商課程

我覺得自己開竅的算慢，快30歲吧，認真發現除了本業之外，要想辦法用錢賺錢才是對的，所以花了很多的時間閱讀提升財商，研究，找資料，當然，存錢是第一步，然後增加資產，因為爾後的世界比較的是，擁有什麼資產，也就是所謂的被動收入。

所以我的小孩，也希望他們能早一點擁有財商邏輯，能有效管理自己的財富，至少可以不用為錢煩惱，活出自己的價值。倒不是要小孩贏在起跑點那種觀念，希望讓他們未來多一些選擇權，並且讓他們知道有人在引導著他們。

「子孫若如我，留錢做什麼，賢而多財，則損其志；子孫不如我，留錢做什麼，愚而多財，益增其過。」

~林則徐

「投資」

投資自己、投資人、投資商品、投資企業、投資股票、投資房地產⋯把「人」因素先取掉，剩下的再用更簡單的方式解釋，拿錢去投資有價商品，透過分析與觀察、承擔風險、獲取投資報酬率。隨著投資的投報率高低，影響著風險的高低。

進入投資的世界前後應該超過15年了，記得剛開始有這樣的觀念的時候，覺得可以運作的商品很多，但真的了解的卻很少，又不想聽人家說甚麼好就去試甚麼，只覺得應該往自己能夠了解的產品去研究，至少賠錢也比較能夠知道到原因。

不動產：

在設計公司做到比較成熟後的那些年，其實也是不斷的面對挑戰，歸零，循環。不斷的在看房子，新的，舊的，預售屋都看，因爲不斷地調店，經歷了很多不同的商圈，剛好房地產前一波的漲幅，因為SARS打回谷底，但其實沒有回檔很久，就開始了另一個擋不住的多頭，那個時期其實一直有在觀察，但因為害怕風險，常常假裝有進場投資，去觀察選擇的標的，過了一陣子回頭看，發現都跟我預期當中的報酬很像，甚至更好。不過因為沒有進場，所以都是假的，不過還是一直覺得可以做，只是缺乏實戰經驗，跟勇氣，記得一次跟潔西溝通完，篤定這個地區應該沒有問題，各方條件都很好，交通，建設，學校，賣場，公家機關，基本上是無敵，就是新莊副都心，頭前重劃區，溝通完取得共識之後，確定好資金運行的方式，鎖定目標後，接著就是執行了。

記得是頭前重劃區的第一個建案：興富發的公園首席，等著一開案的第一天就跑去看，一到現場不跨張，整個案場跟菜市場一樣，人多到很誇張，而我們敗興而歸，什麼都沒買到，只好等第二天再去。

結果居然，漲價了…….

才隔了一天，一坪好像多2萬的樣子，難怪第一天搶成這樣，還好剛好遇到現場的代銷居然是以前公司的同事，幾經協調，協助我們買到一間，心裡的如意算盤打著，照這樣的買盤，價格往上走肯定不是問題，等漲到想要的報酬再賣掉就好。

的確，陸續新開的建案一直創新高價，沒有回頭的跡象，一整個覺得投對地方了的同時

奢侈稅！？

準備上路，也就是政府出手要打房了！！這是一個很衝擊的市場的消息，市場也開始瀰漫著一股空頭的氛圍，後市應該不太妙，當下立刻決定，應該要出場保平安。而這個案件有趣的是，最後是加盟店的仲介幫我們處理的，來回議價斡旋後，仲介讓案件成交了，而且沒有收我們的服務費，讓我們獲利出場，實在是太神奇了！！

本想要開始兼職投資不動產，結果開始了，也是結束了，而從奢侈稅開始之後就有一段時間沒關注這個市場了。

直到約莫過了2年市場穩定些之後，陸續有進場幾個案件，因為那個時期是不動產回檔後，再度開始上漲的起頭，記得一個案件是，開車在雪隧裡，熟的仲介來電強烈建議我可以下一個案件的斡旋金，因為他覺得太划算了，不過沒看過房子….

綜合評估了一下地點，屋齡，產品特性，坪數，總價，跟後續處理的方式後，就授權仲介處理了，進價算便宜，放2年出租之後，順利由同一個仲介幫我銷售掉，是成功的案件，另一個1樓的案件，門前可停車，第一手的屋況，以1樓得案件總價算合理，簡單整理後一樣先先出租，最後被樓上的鄰居買走，這些都是屬於比較健康的投資，合理的價格入手，先出租，放2年後再賣掉，順著房市的走向，都還算小有獲利，一直到台北的房價漲到，我也覺得沒甚麼機會了。

法拍屋:

是我治療結束後，才參與的投資方式，花了1年多的時間重新學習，從初階，實務，到高階。洞很深，難度也很高，但我自己從頭到尾完成過案件，也了解了大部分案件操作的秘密跟技巧，也有跟學員一起合作的案子，當中的眉角，也真的是親身要經歷過，才會知道的。不過，如果要再運作案件，我會選擇委託信譽良好的法拍代標業者，不過自己一定要有專業的判斷能力，才不會被牽著鼻子走，多花不必要的成本。

而當時會往法拍學習鑽研原因其實很簡單，就是想做一些自己就可以處理的事，不用指揮，管理別人，然後是自己有興趣，也有能力可以處理的項目。另外一個額外的好處是，因為有完整的經歷，親朋好友有這方面的問題時，可以有人諮詢，有時候可以避免掉很多不必要的問題發生，也算是好事一件。而點交房屋的過程，真的很像偵探在辦案，要找出關鍵人，要抽絲剝繭，要談判，要膽大心細，一步一步完成，實在是很有趣，不過自身的心理建設還蠻重要的。

金拍屋:

法院將拍賣程序一部分委託公正的第三人處理，得標後會交給法院繼續處理，目前是委託<台灣金融資產服務股份有限公司>辦理拍賣投標。

銀拍屋:

為銀行從法院拍賣，或承受取得的不動產，再交由民間具有拍賣資格的公司辦理，可以看屋況，拍賣的方式則是以現場喊價加價方式辦理。

法拍屋是由債權人(一般多數為銀行)向法院申請拍賣債務人的不動產，用其拍賣後的價金，來償還積欠債權人的債務，拍賣的業務則是在法院的投標室進行，拍定後則是依照法院程序繼續辦理。

法拍案件分為點交跟不點交，簡單的來說，點交案件比較單純，因為即便於跟佔有人協調無法達成共識，最終還是可以跟法院聲請強制執行點交，由代表法院的事務官及會同的警察，來點交給拍定人。這樣的案件投資報酬率會比較低，如果再加上代標業者的服務費，基本上利潤就更少了。因為點交案件很多是自住客，所以只要有比市場行情低，對自住客來說就算是划算。

而不點的案件就比較複雜了，因為在案件拍定的同時，法院也就沒有責任了，後續的點交就要靠自己處理了，可能產生的問題多很多，有權，無權占有，持分，真假空屋……..因為可能需要訴訟，所以時間也會比較久，當然當中的利潤也可能會比較高。

不過，投資有利潤，相對的也會有風險

投資法拍屋的風險:

1. 法拍屋沒有物之瑕疵擔保責任，也就是房屋的屋況，法院是不負責的，除非是屬於人為的破壞可以提民事訴訟，如果標到的房子是輻射屋，海砂屋，甚至所謂的凶宅，都不能因為這些理由撤銷拍賣，所以投標前的調查務必要謹慎。

2.點交程序較繁瑣，若是有第三人佔有，租用，則是會由法院公告拍定後不點交。

現在的法拍屋不像是早期我們了解的那樣，有海蟑螂，黑道圍標，這些很難處理的外在因素，而變得比較透明，但也變得難標很多。我從剛開始學習上課的時候，就陸續有去試著做案件篩選，投標的嘗試，因為我知道，只有親身經歷，運作，課堂上學習到的知識，才有機會被運用到，不然真的也只是上完課，就都還給老師了。

陸續去過了台北，新北，桃園，基隆，台中的地方法院，台灣金融資產公司，拿標單，標案件，也才知道法院原來是長這樣，我想要不是這樣的機會，也不太可能有踏進法院的機會吧。

可能是真的很想試試看，得標到市場行情以下的案件會是甚麼樣的心情，跟得標之後，後續整個流程應該怎麼處理，能不能順利完成，得到案件進行前計算出來的投資報酬率，實在是太刺激。陸續在雙北的案件做過幾次的嘗試，一直都沒有辦法得標，案件的篩選範圍越放越廣，結果居然看到台中去了，然後很有執行力的排定了時間下去台中，陸續看了幾次鎖定的案件，可能是冥冥之中注定，居然順利的讓我標到了這個1樓的點交案件，而很巧的，得標的那一天，剛好也是我的生日。

在投標前去看過現場，確定是空屋沒錯，心想，應該沒有甚麼太大的問題，應該很快就可以拿到房子，不過整個過程跟我想像的有點出入

1樓的房子，門口的空間可以停2台車，但是橫放，停了一台沒有大牌的轎車，整台車滿是灰塵，輪胎沒氣，後方的擋風玻璃裡還放了一張紅色牌子寫著，XXX的遺物，看起來放了很多年。

而這台沒有大牌的轎車外面，裝了一扇很長的橫拉鐵門，看起來是打開的，但擋在車子的前面，看起來鐵門是可以關上的，關上時是關往隔壁一樓的門口，不過當時隔壁一樓的門口停了另外一台貨車擋住出入，而鐵門外的馬路上，還停了一台不知道是誰的私家車…….

根本就進不去屋子啊!!

用寫的，其實還真有點不太好形容

一直到得標了之後，去查了一下水電，發現是停水的狀態，但是並沒有斷電，也就是說，是有人在出入的，再加上門口的這個畫面，我終於想起來，為什麼我會標到了，(因為這些事情在投標前其實就要先完成，也有很大的可能是其他對這個案件有興趣的投標人經過這些分析之後，雖然是點交的案件，但複雜度很高，所以紛紛打退堂鼓)

雖然有稍微驚了一下，不過還是沉下心，一步一步的照著自己的步調，一一排除每個問題，也因為沒有找代標，所有的法院流程，代書的流程，都需要一個一個自己跑。

得標之後要做的事情

書記官開尾款通知單〉銀行開立尾款本票》法院收發繳尾款》權利移轉書》權狀》聲請點交申請查稅/門牌整編/申請權狀/戶政申請門牌整編/地方稅務局查欠稅/地政申請權狀

也在經歷整個流程當中，思考如何處理門口的這些東西，經過了一段時間的調查，探訪，整理出來了這個房子，背後驚人的故事:

原屋主是當地著名大舞廳的二代，一直跟老媽媽住在這個一樓的房子裡，相連隔壁的那間1樓也是他們的，都是他們在使用，但因為不明原因在房子蓋好的時候將隔壁的產權過戶給另一個他們的股東，一直這樣幾十年，而在前幾年，屋主的哥哥用了一些非法的方式，將他們家多筆的不動產都過戶到他的名下，然後拿著房產四處抵押接借錢，大部分都是民間的債務，然後慢慢接著一個一個爆出來，由當地法院一間一間查封拍賣，而這一間，只是他們家產債務其中一間，據說他們其他債務關係有上億之多，而這一間因為查封的關係，他們必須搬走，弟弟因為這樣心存不甘，才把房子的裡面跟外面，弄成是這樣，隔壁的貨車也是他們停的，門口那台報廢車則是過世的媽媽，留給他的遺物……

聲請點交之後，會同事務官，警察，鎖匠，開鎖進入屋內，當下看到的畫面，連我看過那麼多屋況奇特的房子，都大吃一驚，裡面堆滿滿的雜物，櫥櫃，髒亂不堪，不過這些都還好，更誇張的是1樓屋內跟隔壁有個門是相通的，地下是跟隔壁是全通的……..

我們請鎖匠換了大鎖之後，事務官就算是把房子點交給我們了，可是屋內滿滿的東西，門口那些障礙物，跟隔壁相通的這些東西該是如何是好~

當下並沒有做出判斷跟決定如何處理，直到隔天過來看，發現要做遺留物拍賣的家具少了一個，而廁所的馬桶裡被水泥埋住了………發現有點晚了，沒有先把破口處先封起來，最後，靠著當地的工班，來回多次的陳述書，順利的把門口的障礙物清除，室內的破口封阻，地下室完成測量砌磚隔間。

這整個案件從得標，到最後處理好，整修完成，前後花了半年多，以已點交的案件來說時間是有點長，不過我認為，這是最保險的處理方式，而且最後的結果是好的。

股票：

10多年來，不斷嘗試，當沖、技術分析、基本面分析、殖利率選股（複利）、搭配波段進出。箱型區間，本益比，淨值率，殖利率，eps…這些單字要很熟悉，但基金，證權，外匯那些不可控因素高的我就沒興趣了，當中的重點還是在於

不懂的東西不要碰!

其實，大部份可以運作的方式都有嘗試過，倒也還沒有到大賺或大賠，就是有賺也有賠，只覺得剛開始操作股票的前些年，什麼方法都會一點，也都試一點，年終檢視起來平均好像都是賠！！試過殖利率選股，但耐心不太夠，沒有等到開花結果，直到綜合所有閱讀過的專業書籍，加上幾年下來實際上的進場經驗，整合出一套適合自己的運作方式，也隨著年齡的不同，對於投資的需求也會變的不一樣。

從追求短線高報酬，慢慢到需要找到長時間，投資穩定獲利、有未來性的公司，因為投資報酬率的高低，當然也代表了風險的高低，而後經過試驗，重複運作，堅持下去，以長時間，足夠的本金，合理的複利原則，慢慢就能看到滿意的績效了，重點是，不需要過度擔心漲跌，也就是

不會影響你的心情，

這也是投資股票，很重要的一部分。

然而這些也是我在這一段不短的時間，漸漸培養出來的第二個專業。

被動收入的建立：

年齡越小，可承受的風險越高，甚至可以勇敢去創業，追求夢想，具體實踐，失敗了，大不了從頭再開始，反正，也沒有什麼好失去的，也不會影響到別人，自己承擔自己的決定，而隨著年齡增長，開始會有很多的責任，當然，也不是每個人都這樣，但大部份有可能會有另一半，會有車，房，小孩甚至還要孝親，堪稱是三明治世代的代表，當然，投資要更加謹慎，而被動收入的建立相對的更加重要。

註1:

乒乓秀是泰國著名的成人秀，有點像是早期的高雄18招那樣，就是女生用下體做各種表演。