這個投資項目是我治療結束後，才開始參與的投資方式，花了快2年的時間重新學習，參與，從初階，實務，到高階。
即使前前後後加起來也有超過15年不動產的經驗，不過還是歸零重新學習，這個項目的洞很深，難度也很高，但我從親身參與過的案件當中，了解了大部分案件操作的秘辛跟技巧，不管是持分案件，或是跟股東一起合作的案子，而當中的眉角，也真的是親身要經歷過，才會知道的。
不過，除了自己運作案件之外，選擇委託信譽良好的法拍代標業者也是一種選擇，不過自己也一定要有基本的判斷能力，才不會被牽著鼻子走，多花不必要的成本。
而當時會往法拍學習鑽研原因其實也很簡單，就是想做一些自己獨自就可以處理的事，不用指揮員工，管理別人，再來也是因為自己有興趣，也對這個市場很好奇，而這也是自己有能力，可以獨自處理的項目。
另外一個額外的好處是，因為有過完整的經歷，當親朋好友有這方面的問題時，可以有人諮詢，有時候可以避免掉很多不必要的問題發生，也算是好事一件。
而法拍屋點交流程，真的很像偵探在辦案，要找出關鍵人，要抽絲剝繭，要談判，要膽大心細，一步一步完成，實在是很有趣，不過自身的心理建設還蠻重要的。
以下這個案件的分享，應該算是我處理過，最為刺激的案件了，除了從頭到尾都是自己來之外，大部分會遇到的狀況，應該都遇到了。
案件挑選
為什麼選擇這個案件
因為雙北的案件其實都不算是便宜，每當評估完成之後，把成本換算一下，其實一般點交的案件，沒有比市價便宜多少，而且十分難標，而不點交，持分的案件又更非常花時間，有時候又要訴訟，進而就把範圍拉大，選擇台中。
案件條件分析
優勢:
地理位置:
以這個案件來說，巷子裡的一樓，可當住家也可當店面，附近有監理站，親親戲院，學校，賣場，三井集團的大型開發，costco，等等。
空間:
一樓加地下室約45坪，都是有權狀的部分，邊間，後面有增建約5坪，門口可以停2台車，這樣的空間優勢搭配這樣的總價，能叫台北人不心動嗎?
更別說近15坪的土地持分擁有未來都更的淺在優勢。
價值:
這樣的案件條件應該值多少，有些不動產概念的人應該會都有個底。
劣勢:
案件複雜:
大部分的人走到門口，應該都會鎩羽而歸了，不太可能看得懂，因為根本找不到進去的門，沒有門牌，更別說門口擋住的那些東西了，詢問各個單位，不管是法院，警察局，交通局，遇到門口屬於私人土地，停放沒有大牌的汽車這事，根本就是無從處理。
因為屬於私人用地不能拖吊，而且，隔壁的貨車卡住，外面的鐵門關不上，也打不開，要找拖吊車，也吊不出來，車裡還放著某某某遺物，看了不怵目驚心嗎?
(這台車子的故事後面再繼續說)
這個問題是擋住大部份投資人進場投標最大的關鍵，因為根本想不出怎麼處理，屋內的整裡的費用也是一筆大開銷(當然，沒進去看都不知道，不過有時候可以從書記官的口探探風聲)。
距離:
每一次下去處理事情，都要2天，也必須要開車，幾次試過當天台北台中往返，真的也是吃不消。
門口的鐵圍欄外圍擋住的車子跟隔壁的貨車，讓門前的鐵門完全無法打開門口，出入口處擋住的車子，都不知道怎麼放進去的，還寫有遺物，看到的人應該都嚇壞了。
在投標前去勘驗過現場，確定應該是空屋沒錯，心想，理當沒有甚麼太大的問題，應該很快就可以拿到房子，不過，整個過程跟我想像的有點出入。
說實在的，以我看過的房子，不管是投資的，還是裝修設計，店面商空設計的數量，也是不太好計算了，不過
這個案例的室內狀況，必定是我的經歷裡，數一數二的精采了。
1樓的房子，門口的空間可以停2台車，但是橫放，停了一台沒有大牌的轎車。
整台車滿是灰塵，輪胎沒氣，後方的擋風玻璃裡還放了一張紅色牌子寫著XXX的遺物，看起來放了很多年而這台沒有大牌的轎車外面，裝了一扇很長的橫拉鐵門，看起來是打開的，但檔在車子的前面，看起來鐵門是可以關上的，關上時是關往隔壁一樓的門口，不過當時隔壁一樓的門口停了另外一台貨車擋住，而鐵門外的馬路上，還停了一台不知道是誰的私家車…….
根本就進不去屋子阿!
用寫的，其實還真有點不太好形容。
投標
得標:
案件的位置是在台中，順道去台中走走，看看朋友，隔天早上準時到法院，帶著準備好的銀行本票跟還沒寫投標金額的投標單，等待投標的時間到來。
到了台中地方法院，等到時間一到，進到投標處，觀察一下周遭的狀況，等到截標之前，再寫好價格，投標。
不過短短的幾分鐘，發生了很多在心理的對話，不知道是不是因為在台北的案子難標到連二拍去標都槓龜，然後每個投標所都人滿為患，導致於在決定要標這個案件的時候，估算完也是打算二拍就要進場。
而到場投標室的時候又想一下，竟然把金額寫到630萬……
(不知道為什麼，台北人看台中的1樓，怎麼看怎麼便宜)，應該是因為台北的一樓，隨便都要1500~2000萬(以上)。
所以我就敢敢的給它寫下去，直到要投標時間截止的前5分鐘，驚覺不對，發現我的周遭好像都沒有人，也就是沒有競爭對手，來跟我競標這個案件，跟在台北的狀況差很多，截止投標前立馬更改標價589.709萬投入。
然後書記官唱名。
得標人是我
投標人，也只有我。
一直到得標了之後，去查了一下水電，發現是停水的狀態，但是並沒有斷電，也就是說，是有人在出入的，再加上門口的這個畫面，我終於想起來，為什麼我會標到了。
心裡也開始，毛了起來….
因為，
不知道對手在哪裡的競爭是最令人恐懼的~
(因為這些事情在投標前其實就要先完成，有利於案件判斷，所以也有很大的可能是其他對這個案件有興趣的投標人，經過這些分析之後，雖然是點交的案件，但複雜度很高，所以紛紛打退堂鼓)
故事:
12/15在拍定後隔天繳尾款前作現場勘驗，剛好現場有人，得知拍到的物件為3號，隔壁是5號正在搬東西，後來索性遇到隔壁屋主蔡先生，聊完之後發現，他告知我們，這2間都是他們的，而沒大牌的車是他媽媽留給他的遺物。
蔡家為台中知名大舞廳的後代，兄弟間一直有債務糾紛，這間1樓被大哥私下更名借貸，5號這間也即將被拍賣，包括家族其他不動產跟公司，都慘遭毒手，兄弟相告10年⋯
而這個巧遇，竟是這個案件後來運行的關鍵
當時覺得這個蔡先生人模人樣的，講話也有條有理，算是好聊，因為我們是以代標業者的身分跟他做互動，比較沒有利害關係，他也比較願意跟我們聊。
而當時他表明這2間1樓都是他們的這樣，不過聽起來是語帶保留的，當提到門口那台車如果後續得標之後要請人拖走，他馬上面露兇惡的說:
你拖掉試試看…..
而這個本來看來可行的線就斷了，因為我們的立場是希望把案件釐清，找到關係人來處理這些門口棘手的問題，因為門口的這些佔有物，阻擋進出的東西是不屬於法院點交的範圍，如果沒有在法院的公權力還在的時候，在點交之前處理掉，而讓事務官來依現況點交給我，那我有可能很難拿到這個房子，因為會變成是民間的糾紛。
想了幾天，調了隔壁5號的謄本，想說再去拜訪蔡先生，溝通清楚這樣，結果謄本調出來，隔壁屋主是姓黃，不是姓蔡…..
這下可好，怎麼變的越來越複雜，腦子也越來越麻…
只好硬著頭皮去拜訪這個神祕的黃先生，結果沒有找到人，不過，我有留了張紙條說明來意，跟聯絡的方式，就這樣，暫時放下了這個事情。
結果過了幾天，居然接到了黃先生的電話，電話中他告訴我大致上的意思是，這個房子他去從來都沒有去過，跟蔡家是小時候認識，對他們的事情一概不知，就連我跟他說，我看到他們在你家裡搬東西，走來走去，門口又擋了一台貨車，他也不以為意?
這實在是太奇怪了，一點也不合乎邏輯，有一天，到門口勘查，發現停在5號門口的貨車不見了，起了個念頭跑到大舞廳去繞了一下，竟發現貨車是停在舞廳門口的停車場，所以是蔡家的貨車沒錯。
因為門口沒大牌的車，隔壁的貨車，跟擋住門口的鐵欄杆這些問題實在是太麻煩了，私人土地警察不處理，法院也不能當成現場遺留物拍賣(因為沒有大牌不能判斷車主是誰，就算是請監理所查出是他媽媽的車，也只能往遺產分配的方向處理，又那麼多小孩，等到分配完再處理債務的問題)那這台車就永遠在門口了….
況且，法院是可以不這樣處理的。而這要由私人來處理更難，唯一的辦法就是申請點交勘驗時，請事務官協助。
當天想盡辦法跟事務官溝通，請他參考我的主張，把法院裁判的結果寫在公文上(一來是一式兩份，債務人也會收到，再來是確保我之後的所有動作是合法，不會被栽贓)
而這次履勘厚的公文的內容是債務人必須把貨車移走，再來是欄杆可拆除，這樣後續要處理沒大牌的車就比較明朗了。
而當中跑法院相關公務單位，來回找書記官送陳訴狀太多次，多次到每次書記官看到我就很不耐煩，當然也不斷告訴我這個案件很複雜，他們家在法院的案子非常多件，叫我自己要小心。
後來，書記官給了我一個電話，說是蔡先生跑來法院要找我，留了個電話，不疑有他，撥了電話過去，電話那頭的聲音聽起來是個長輩，他告訴我他是蔡家的管家，由他代理蔡先生來處理這件事，前後經過幾次溝通之後，他也同意一些我主張的處理方式，並也請他轉達，車子不移走，可能會被吊走的狀況。不過，我也沒見過他，他也不是屋主，也沒有白紙黑字寫下的授權書….
我也只能把對話做錄音，確保自身的安全。
雖然書記官被我煩到，不想接我的電話，不過這一次，她告訴我，有錄音，基本上就沒有大問題，也可能是老天保佑，隔天找完書記官之後到現場去，發現，沒大牌的車不見了，然後過沒多久，貨車也不見了，而這是在點交之後發生的事，真是一波三折。
整個過程真心覺得跟偵探辦案沒甚麼兩樣，而最後理解出來這個故事重點大概是這樣:
原屋主(弟弟)是當地著名大舞廳的二代，家族資產很可觀，而原屋主一直跟老媽媽住在這個一樓的房子裡，相連隔壁的那間1樓也是他們的，一直以來也都是他們在使用。
但因為不明原因，當初在房子蓋好的時候，將隔壁的產權過戶給另一個他們的股東(也就是黃家)，一直這樣幾十年，而在多年前，屋主的哥哥用了一些非法的方式，將他們家多筆的不動產都過戶到他的名下，然後拿著房產四處抵押接借錢，大部分都是民間的債務，實在是像極了的八點檔的劇情。
然後接著慢慢的一個一個爆出來，由當地的法院一間一間的查封拍賣，而這一間，只是他們家產債務其中一間，據說他們其他債務關係有上億之多，而這一間是因為查封的關係，他們必須搬走，弟弟因為這樣心存不甘，才把房子的裡面跟外面，弄成是這樣，隔壁的貨車也是他們停的，門口那台報廢車則是過世的媽媽，留給他的遺物……
故事終了……
法拍屋點交流程
自己跑流程要做的事情:
1.戶政申請門牌整編（帶公文/身分證）
這個房子有做過門牌整編，被拍賣的時候用的是舊址，所以需要做申請更改。
2.地方稅務局查欠稅（工程收益費/契稅）
3.地政申請權狀（公文正影本/身分證印章）
4.法院聲請點交
聲請點交之後，會同事務官，警察，鎖匠，開鎖進入屋內，當下看到的畫面，連我看過那麼多屋況奇特的房子，都大吃一驚，裡面堆滿滿的雜物，櫥櫃，髒亂不勘，不過這些都還好，更誇張的是1樓屋內跟隔壁有個門是相通的，地下是跟隔壁也是全通的……..
而現場的大型家具，桌椅，因為我無法保管，事務官也判定要做遺留物拍賣，所以，要繼續等。
這些狀況是單看外觀，怎麼也看不出來的，也怪不得，電沒有斷，他們也可以自由進出，但這也表示，還有複雜的事要處理了。
我們請鎖匠換了大鎖之後，事務官就算是把房子點交給我們了，可是屋內滿滿的東西，門口那些障礙物，跟隔壁相通的這些東西該是如何是好~當下並沒有做出判斷跟決定如何處理。
直到隔天過來看，發現要做遺留物拍賣的家具少了一個，而廁所的馬桶裡被水泥埋住了，當然，我知道是誰幹的好事，但是沒有證據也沒辦法，只好趕緊請師傅先把有相通，能封的，都先封起來，然後想辦法跟書記官協調更改遺留物清冊。
現場點交影片1
現場點交影片2
現場點交影片3
現場點交影片4
現場點交影片5
現場點交影片6
整房
垃圾清運
實在是很想全部拆光光，但拆之前，想到要先清走裡面滿滿的垃圾，也是頭痛，還好是在一樓。
地下室申請測量完後，將隔間砌磚隔起，而隔壁相通的大門，趕緊安排工般封起來拆除。
這個工地，就是俗稱的找師傅來，直接交代要做的事情，也沒甚麼好畫圖了。基礎工程快速的分析完室內的狀況之後，決定了整修的方式，就讓師傅趕緊裡了，還好的是，馬桶的水泥只有表層，沒有被灌到底，拆除馬桶更新後就解決了，算是不幸中的大幸。
修飾
原則上就是要整理的乾乾淨淨，讓賣相變好為目的，所以讓天花板升高，壁面油漆，分段的PVC地磚就可以處理。
後續處理
這整個案件從得標，到最後處理好，整修完成，前後花了半年多，以點交的案件來說時間是有點長，不過我認為，這是最安全，保險的處理方式，而且最後的結果是好的。
出售
雖然有合法節稅的方式可以直接出售，而且價格應該會不差，但是考量到這個案件取得不易，加上現行台中市長積極的開發北區，後勢看好，就沒有往出售做處理。
出租
個人工作室，特色，文青咖啡店，倉庫，適合的行業很多，住辦都可以。
最後是出租給網購業者22000元。
成本分析
總成本
房子+裝修+相關稅額+公費=650萬
收益
預估銷售:750~800
出租:22000 (4%)
快速整理
- 如何挑選想要投標的案件
- 投標的技巧與得標
- 自行申請點交的流程與要辦理的業務
- 點交完成後的整屋
- 整屋完成的後續處理
- 評估收益
▼延伸閱讀