選擇標的
還記得台北市的捷運剛開始時候，那個時期台北市的房價是多少嗎?那桃園呢?
這麼多年下來，大部分的人應該都可以認同，捷運帶來的便利性對房價有直接，且正向的影響，一直到，回不去的現況。
這幾年台北房價的漲幅，已經大大落後全台灣一些，有所謂的科技新貴在的區域，比如新竹，台南，雲林這些地方。
感覺好像現在住在台北，已經不是人人稱羨地區了，除了到頂的房價，飽和的大眾建設之外，好像也沒甚麼地方可以再開發了。
反觀桃園，這幾年因為政府大力開發國門計畫，城市的預算也大刀闊斧地進行建設，每個公共建設都可以很明確的感覺的到進度。
而捷運3條線的運作執行，以連續幾年都是全台移入人口數排名第一的情況，難到看不到一點台北的影子，而且不得不說，桃園的公園比台北好玩，桃園的豪宅很多也都跟台北的水準不相上下。
唯獨房價，還是處於大多數人民可以接受的位置，所以，投資，置產，往這裡找的未來性，當然比現在的台北佔優勢。
現況
買房子非常看緣分，剛好這個物件的所有權人需要周轉，急得想要脫手轉現金，但是遲遲沒有賣掉，因為大部分的買方看到這個現況，都會退避三舍。
但遇到可以創造價值的人，就會變得不一樣。
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分租套房成本計算
分租套房成本計算:房屋取得的成本，仲介的成本，交易往來的稅務，代書費用，裝修成本，家具，家電的成本等等，在這個階段都要詳細的預估機算，預計整體完成之後可以達到6~8%以上的投資報酬率(毛投報率)。
毛投報率>年租金/房屋總成本
淨投報率>將毛報酬濾再扣除其他成本(房屋稅/地價稅/閒置時間等等..)
規劃設計重點
配置
總坪數22+8坪(增建)=30坪，扣除前後陽台，走道，玄關空間，可規劃空間約為26坪，依照空間條件規劃成4間獨立套房。
材質
- 委託乙級電匠申請大電，增加室內用電負載，分戶獨立電表配置，無熔絲開關自動斷電系統。
- 降低樓層載重，隔間使用白磚塊。
- 後陽台鐵窗開設逃生口，配置滅火器，偵煙行感應設備。
- 房間門配置符合耐燃等級要求的大門。
防火材料就是指具有一定等級以上防火性能的施工或裝潢材料，依「建築技術規則」規定，其防火等級可分為下列 3 種：
（一）不燃材料
指混凝土、磚或空心磚、瓦、石料、鋼鐵、鋁、玻璃、玻璃纖維、礦棉、 陶瓷品、砂漿、石灰及其他經中央主管建築機關認定符合「耐燃一級」 之不因火熱引起燃燒、熔化、破裂變形及產生有害氣體之材料。
（二）耐火板
指木絲水泥板、耐燃石膏板及其他經中央主管建築機關認定符合「耐燃 二級」之材料。此類建材在火災初期燃燒現象極少，且燃燒速度極慢。
（三）耐燃材料
指耐燃合板、耐燃纖維板、耐燃塑膠板、石膏板及其他經中央主管建築 機關認定符合「耐燃三級」之材料。在火災初期時，僅會發生微量燃燒現象，燃燒速度也緩慢。
甚麼是白磚:
為輕隔間建材的一種，以水泥石灰與細沙為主要原料，簡單講是一種氣泡水泥混凝土磚，並在製作過程中加入氣泡製作而成的輕質磚，表面顏色為灰白色，讓以矽砂當原料的混凝土磚可以減輕重量，表面色調為灰白色，又稱為白磚 。
白磚的優點:
重量輕：重量是一般混凝土的五分之一、傳統紅磚的三分之一，是輕量化隔間的好選擇。
施工快速：白磚牆施工時不需與水電配合，不需用到太多水，雖然不像紅磚需要做泥作打底、粉光，但油漆的披土時間會增加。不過它的施工快，也不必與水電配合時間，防火也可達2小時，不過施作完成至少要隔一天等白磚乾，才可以進行後續的施作。
價格較便宜:比起一般的磚牆，價格便宜約一半。
白磚的缺點:
易吸水：白磚吸水性佳，不易排水，因此要讓白磚變乾須花較久的時間，也比較不適合用於浴室等潮濕區域。
不適合釘釘子：白磚牆面也會像磚牆一樣龜裂，通常會沿著磚體交接處裂開，且因為材質關係不適合打釘子。無法任意敲鐵釘掛物。
批土工序費工:施作完成的白磚牆面很粗，毛細孔非常多，如果沒有封板而是選擇用油漆的方式修飾，則會增加不少批土的時間，也就是會增加油漆工種的施作成本。
申請
直下層同意書
目前台北、新北、桃園都有規定，只要施作套房隔間就得取得「直下層屋主同意書」，如果未經同意就逕自施工遭檢舉，會被處以6萬~30萬元的罰緩。
室內裝修許可證
根據《建築法》77條之2以及95條之1規定，5層樓以下的集合住宅只要增設廁所或浴室，或是增設2間以上的居室造成分間牆變更，都須申請「室內裝修許可證」，而法規對於墊高載重、電箱配電用電安全、日照採光、隔音、防火門及隔間、從套房到大門口的逃生距離等都有一定要求，也都需要建築師、結構技師、消防技師簽證審查。
如果將房隔到6間以上或設置10個以上床位，則會被認定為旅館、酒店等類型商業用住宅，就必須變更使照，而申請費用會比一般費用多至少30~40萬。
施工
拆除/清運
一句話，全部拆掉。約莫一周左右，整間空空如也，像是變魔術般的，都不見了。可知道施工團隊做了多少的事情，上上下下來會多少趟，實在是十分的辛苦。
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放樣
整間清空之後，想像著完成之後的樣子，再回到現實，從頭來，打下基準的第一條線，一切就開始了。
隔間
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水電
這個階段的重點除了基本水電需求的配置之外，排水跟糞管的順暢十分重要，也就是洩水坡度，畢竟沒有人希望裝修好沒多久就要處理這些問題。
再來就是預留糞管維修孔與通氣管的預留，以利後續的維修需求。
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泥作/磁磚
挑選重點為耐用，好看。局部區域提升風格與質量。
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木作/水電/空調
計算總負載量，分配獨立電表。
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油漆/配色
隔間的白磚降低了負重的承載，增加了施工的速度，不過，到了油漆的階段則就必須增加工作的時間了，因為白磚面的披土，必須多工序才能平整。
要能夠呈現空間的質感，配色則是很重要的一環，這則是考驗著設計師的色彩學涵養~
家具/家電/衛浴
精品套房必備之一當然就是免治馬桶，看到的承租客是人見人愛。
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裝飾/燈光
狹長的走廊空間營照出藝廊的感覺，讓經過的人可以放慢腳步欣賞，享受片刻的藝術氛圍。
明亮的照明配置感應器，讓進出免掉開關的問題，節能也方便。
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代管
制定明確的租賃合約，明確要求承租方提供工作在職證明，簽約連帶保證人，制定輕生條款，詳細住戶規約，提升住戶品質，保障屋主與承租方雙方，降低淺在風險，也減少屋主的麻煩。
快速整理
- 桃園捷運的建設正複製著台北捷運的發展
- 桃園在地人或許感受不到，但如果你有經歷過台北的捷運發展過程，一定會感受的到
- 以分租套房的租金收益與房價比較，相較台北划算很多
- 案件取得不易，裝修的困難度較高
- 需計算好預計投入的資金與租金的回收比率
- 後續的租客管理需要有完善的租約與住戶規約將能減少很多困擾
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