野男人認為房地產指數長期往後看是好區慢漲,漲過頭的區回檔,至於現在適不適合買房,其實如果是以需求為主的客群,只要需求明確,資金準備好,隨時都是進場時間,不過如果是房地產投資的話,各方條件都需要謹慎評估,才可能有好的報酬,而且要做好時間放長期的心理準備。
房地產土地成本
截至目前為止觀察到的市場訊息,好的區域土地的交易金額好像都只有往上,沒有往下的例子,而土地跟建物,就像是麵包跟麵粉的關係,麵粉貴,麵包當然不會便宜
包括缺工缺料,工料雙漲的時代,也迫使成本越來越高
資金
從疫情開始的那個時期,就不斷有台商大舉回台建廠投資,引回大量的資金,而閒置的資金一定會找值得投資的商品保值,股票跟不動產當然都是被選擇的項目之一
利率
低利率的時代已經很久了,雖然陸續都有升息的壓力,不過再怎麼調升也很難回到以前那個高利率的時代了,如果你有經歷過動則8%,10%的利息,就會知道現在這樣的利息有多誘人,當然對持有不動產的人來說,是減少了很多持有的成本,再加上還有延展期可談,甚至於可以轉貸,真的資金卡住甚至斷頭的比例就會下降不少
通貨膨脹
以過去統計的資料來看,通貨膨脹的比率每年約為3%,也就是說,現在你用100元可以買到的東西,明年要用103元才買的到,更不用說在後疫情時代,萬物皆漲,漲幅已經不是通膨的3%這麼少的幅度,現金,則是越來越沒有價值。
而不動產具有抗通膨的特性這是大眾皆知的道理,假使你現在買了價值500萬元的房子(重點是好區),如果你有貸款,5年之後你一樣是繳交500萬元的本利,但單用通膨的概念來計算,500萬*3%(年)=15萬。
15萬*5年=75萬
5年後買這個房子必須要花575萬才符合當時的物價水平,當然需要考量的因素還很多,這裡單從通膨的角度來做分析。
交易成本
試算一件1000萬的房子,經過一次交易之後,先無論市場的狀況如何,它的成本會變成是多少,簡單的來說,當你買了一間1000萬的房子之後,假使過了一段時間需要把它賣掉,你的成本會變成多少。
約略的估算
*買房時的仲介費買1~2%:10~20萬
*賣房時的仲介費賣3~4%:30~40萬
*交易產生的相關契稅,房屋稅,土增稅,房地合一稅,代書費:10~30萬
*整理房子的費用:30~50萬
取平均值大約在10%上下=>100萬
也就是說當你要賣房子的時候,你的成本不是1000萬,而是1100萬,試想如果是你會希望賠錢賣嗎?
心態
台灣人買房子的觀念,不管是自住或是投資,都會希望買了之後多少有些增值吧,
穩定的市場有合理的法規監督著市場,篩選掉質量不好的投機客,讓市場回歸正常,由供給跟需求決定走向,隨著上述的條件,各項成本的增加,加上通膨使然,微幅度的增值應該是市場的正常趨勢。
電動車的市場
其實,這是一個蠻有趣的論述,電動車的市場怎麼能夠影響房價。
這個分析的概念如下,眾多的研究報告或是資料顯示,電動車會在未來的10年,大幅度的取代汽油車的市場,其中一個最重要的原因當然就是石油的短缺,再來,環保節能的趨勢也是必然。
然而,全世界的製車大廠,當面臨到電動車慢慢變成出廠主要的品項的時候,在降低原物料成本的考量,製造汽車的工廠,勢必是要大量採購相關的配件,大量生產,出口到全世界,而大幅生產電動車的結果就是會就降低汽油車的生產。
屆時,就不是你要不要選擇買電動車,而是你可能會買不到汽油車。
到了那個時候,你家的停車場有沒有充電樁就變得十分的重要,現在的中古屋不說,就連新成屋,充電樁的數量都少得可憐,爾後勢必得是要新增,重新安裝,而本來有充電樁的房子 就會變得更值錢,因為需要的人會變多。
當然,電動車的車價理當不會像現在那麼高不可攀,畢竟,郭董的鴻海集團聯手裕隆集團要進入這個市場,應該就是電動車平價化的推手
好區在哪裡
以現在的六都來做個簡單的比較,下列幾個指標參考
消費競爭力排名
新竹,台北,新北,台中,桃園
人均所得排名
新竹,台北,新北,桃園,台中,台南
人口數排名
2022年的統計,新北市397.5萬,高雄市272.6萬,台北市247.8萬,台中市280萬,桃園市226.3萬
其中台北市少的最多,桃園市增加的最多
城市建設
六都比較,桃園市資本門預算最高,負債卻最低
總結
野男人進入房地產的時間點是阿扁當總統的時候,當時利率不低,但房市走向低迷,不知道為什麼,那個時期的專家推崇的理論是,不動產是10年一個循環,漲跌相輪這樣。
而當時政府鼓勵賣房促進景氣循環,所以推動賣房子可以享有不動產增值稅減半(2002年)的政策,的確產生很大的誘因,加上沒有其他政策規範,買了房子隨時都可以賣,讓當時的交易量一路上升,狂漲到SARS時期,而SARS雖然讓房市冷了下來,當時盤整低迷的時間沒有很久就繼續一路向上漲……
記得當時也有專家說過,房地產是市場的龍頭,當它不好的時候,政府一定會推動各種政策鼓勵交易(才有稅收),但當它過頭時,政府就要打房,但又不能把它打死,所以就一直處於一個模糊的狀態,直到這些年的房地合一稅,是有機會讓市場稍微穩定些,再加上利率升息等因素,應該會讓漲過頭的區域回檔,不過,有各項利多的區域,長期的趨勢理當還是會慢漲。
快速整理
- 政府各項措施打房,將會讓漲過頭的區下修有賣壓,好區則是回檔後長線慢漲
- 通貨膨脹壓力,房地產相對保值
- 土地交易上升,工料雙漲,新建案很難降價
- 利率
- 每一次的交易產生出來的成本
- 電動車的市場會在未來改變停車空間的需求