獨立套房分租套房差別

獨立套房

有獨立產權(門牌)，獨立的衛浴設備，可單獨買賣，但貸款成數較低，較沒有投資價值(除非在精華區)

分租套房

沒有獨立產權(門牌)，大部分指的是將房屋原有的格局改為一間一間的獨立套房，但是位在同一個地址，現行法規只有舊公寓可以這樣處理，把一個大單位改為幾個小單位，增加出租的報酬率，有一定的投資價值，但一樣不可單獨買賣。

分租套房選擇標的

還記得台北市的捷運剛開始時候，那個時期台北市的房價是多少嗎?

這麼多年下來，大部分的人應該都可以認同，捷運帶來的便利性對房價有直接，且正向的影響，一直到….回不去的現況。

這幾年台北房價的漲幅，已經大大落後全台灣一些有所謂的科技新貴在的區域，比如新竹，台南，雲林這些地方。

感覺好像現在住在台北，已經不是人人稱羨地區了，除了到頂的房價，飽和的大眾建設之外，好像也沒甚麼地方可以再開發了。

反觀桃園，這幾年因為政府大力開發國門計畫，城市的預算也大刀闊斧地進行建設，每個公共建設都可以很明確的感覺的到進度。

而現行捷運3條線的運作執行，加上以連續幾年都是全台移入人口數排名第一的情況，難到看不到一點台北的影子，而且不得不說，桃園的公園比台北好玩，桃園的豪宅很多也都跟台北的水準不相上下。

唯獨房價，還是處於大多數人民可以接受的位置，所以，投資，置產，往這裡找的未來性，當然比現在的台北更具優勢。

現況

買房子非常看緣分，剛好這個物件的原屋主需要周轉，急得想要脫手轉現金，但是遲遲沒有賣掉，因為大部分的買方看到這個現況，都會退避三舍。

但遇到可以創造價值的人，就會變得不一樣。

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樓梯間

成本計算

房屋取得的成本，仲介的成本，交易往來的稅務，代書費用，裝修成本，家具，家電的成本等等，在這個階段都要詳細的預估機算，預計整體完成之後可以達到6~8%以上的投資報酬率(毛投報率)。

規劃設計重點

配置

總坪數22+8坪(增建)=30坪，扣除前後陽台，走道，玄關空間，可規劃空間約為26坪，依照空間條件規劃成4間套房。

材質

防火材料就是指具有一定等級以上防火性能的施工或裝潢材料，依「建築技術規則」規定，其防火等級可分為下列 3 種：

（一）不燃材料

指混凝土、磚或空心磚、瓦、石料、鋼鐵、鋁、玻璃、玻璃纖維、礦棉、 陶瓷品、砂漿、石灰及其他經中央主管建築機關認定符合「耐燃一級」 之不因火熱引起燃燒、熔化、破裂變形及產生有害氣體之材料。

（二）耐火板

指木絲水泥板、耐燃石膏板及其他經中央主管建築機關認定符合「耐燃二級」之材料。此類建材在火災初期燃燒現象極少，且燃燒速度極慢。

（三）耐燃材料

指耐燃合板、耐燃纖維板、耐燃塑膠板、石膏板及其他經中央主管建築 機關認定符合「耐燃三級」之材料。在火災初期時，僅會發生微量燃燒現象，燃燒速度也緩慢。

甚麼是白磚:

為輕隔間建材的一種，以水泥石灰與細沙為主要原料，簡單講是一種氣泡水泥混凝土磚，並在製作過程中加入氣泡製作而成的輕質磚，表面顏色為灰白色，讓以矽砂當原料的混凝土磚可以減輕重量，表面色調為灰白色，又稱為白磚 。

白磚的優點:

白磚的缺點:

申請

直下層同意書

目前台北、新北、桃園都有規定，只要公寓施作套房隔間就得取得「直下層屋主同意書」，如果未經同意就逕自施工遭檢舉，會被處以6萬~30萬元的罰緩。

直下層所有權人同意書適用99.10.05法令發布以後案件-1下載

室內裝修許可證

根據《建築法》77條之2以及95條之1規定，5層樓以下的集合住宅只要增設廁所或浴室，或是增設2間以上的居室造成分間牆變更，都須申請「室內裝修許可證」，而法規對於墊高載重、電箱配電用電安全、日照採光、隔音、防火門及隔間、從套房到大門口的逃生距離等都有一定要求，也都需要建築師、結構技師、消防技師簽證審查。

如果將房隔到6間以上或設置10個以上床位，則會被認定為旅館、酒店等類型商業用住宅，就必須變更使照，而申請費用會比一般費用多至少30~40萬。

施工

拆除/清運

一句話，全部拆掉。約莫一周左右，整間空空如也，像是變魔術般的，都不見了。可知道施工團隊做了多少的事情，上上下下來回多少趟，實在是十分的辛苦。

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廢棄物清運

放樣

整間清空之後，想像著完成之後的樣子，再回到現實，從頭來，打下基準的第一條線，一切就開始了。

隔間

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打毛

水電

這個階段的重點除了基本水電需求的配置之外，排水跟糞管的順暢十分重要，也就是洩水坡度，畢竟沒有人希望裝修好沒多久就要回來處理這些水電的問題。

再來就是預留糞管維修孔與通氣管的預留，以利後續的維修。

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水電工程

泥作/磁磚

挑選重點為耐用，好看。局部區域提升風格與質量。

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磁磚

木作/水電/空調

計算總負載量，分配獨立電表。

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木作工程

油漆

隔間的白磚降低了負重的承載，增加了施工的速度，不過，到了油漆的階段則就必須增加工作的時間了，因為白磚面的披土，必須多工序才能平整。

家具/家電/衛浴

精品套房必備之一當然就是免治馬桶，看到的承租客是人見人愛。

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洗手台

裝飾/燈光

狹長的走廊空間營照出藝廊的感覺，讓經過的人可以放慢腳步欣賞，享受片刻的藝術氛圍。

明亮的照明配置感應器，讓進出免掉開關的問題，節能也方便。

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壁面裝飾

代管

制定明確的租賃合約，明確要求承租方提供工作在職證明，簽約連帶保證人，制定輕生條款，詳細住戶規約，提升住戶品質，保障屋主與承租方雙方，降低淺在風險，也減少屋主的麻煩。

▼ 在開始這個話題之前，需要先了解一下，除了不動產交易固定會產生的交易稅之外，就是現行的房地合一稅2.0試算

這個新上的房地合一稅，把本來還可以稍微閃避一下的方法也都堵住了，可以說是擋得滴水不漏了，也就是很難有利潤的意思

預售屋

屬於在台灣行之有年的特有不動產銷售手法，簡單的來說建商在房子開始蓋以前，就先把銷售的相關細節擬定好，先行銷售，賣的是一個未來的行情與畫面，讓消費者可以先付1成，交屋前補足2成，其餘的部分用銀行房貸

現在更厲害了，很多口袋深的建商有的是1成就讓你交屋了，剩下的用本票開立的方式讓買方分期還款給建商，買方有付款上的緩衝期，也早成了一波波的熱絡市場

而熱絡的預售屋市場，相對的也衍伸出了很多周邊的市場，比如說裝修市場的預售屋客變

不過說實在的，預售屋客變其實是一個很方便買方的流程，如果你是要自住的話。

也就是說，如果你買的是還沒有開始蓋的預售屋，在建商蓋到你家的那一個樓層之前，你可以先行找設計師幫你把格局變成是你想要的那個樣子，然後把不需要的材料退給建商，這個方式會讓你在交屋之後的裝修預算節省不少

不過要特別注意的是，客變的退材料是退料不退工，也就是說，假設地磚連工帶料的價格一坪是6000元，建商只會退你材料費用2000~3000元，不會退你他們原本就有預估的工錢，所以說，如果可以用調整材料數量的方式會比較省，除非你真的很不喜歡建商提供的建材

預售屋還可以投資嗎

以前真的是可以，而且很火熱，即使是大家都知道預售屋的開價都是開一個未來市場，不過只要地段好，有交通建設，再來加持個公共建設，即使是還要很多年才會好，行情大多都會站得上去，而且買盤會一直追上去，直到一個壓力點，然後回檔修正，至於會回檔多少，就要看當時的市場狀態，跟有沒有政策干擾，不過通常這個時候，聰明的投資客大多已經退場的差不多，剩下的是自住客，跟相信會再漲的投資客，這就是台灣預售屋市場的生態

那交屋之後呢?

就等交屋後再說了…..

這是在沒有政策干預的情形之下，而現在可不是這樣了，除了紅單交易不說，預售屋已經是納入新版房地合一稅的計算，並且預售屋期施工期間是不計算在持有時間，也就是說預售屋交屋到你手上之後，才開始計算房地合一稅的第一年

這些因素，當然大大的降低了預售屋短時間的投資利潤，相對的也會少掉很多想要短進短出的投機客，市場會變得相對穩定一些，不過也就表示如果投資預售屋，也要有長期持有的打算，挑選標地則要更加謹慎

不過，如過已經持有預售屋的投資方該如何是好，

放心

因為在預售階段大多只有訂簽而已，不像成屋買賣得需要付到2~3成的自備款不等，拿出來的資金相對少，只要當初資金槓桿沒有玩太大、房地合一稅的影響相較於成屋市場，影響也會相對比較小

現階段要投資預售屋市場，除了相關的稅法要特別注意之外，案件的評估需要更為謹慎，上面那個預售案就是野男人在2019年投資的高雄預售屋，預計是2022年下半年交屋，到現在已經有不錯的增值幅度

成屋/中古屋

除了房地合一稅之外，時價登陸2.0的新版也跟著上路了，也就是除了成交價之外，地址等相關的細節，也都會讓大家查的到，這樣會對市場會有甚麼影響

其實在成熟的市場裡其實影響並不大，而比較關鍵的還是售屋者的動機

急不急，有沒有迫切的資金需求，剩下來的

則是成交，就是行情了

中古屋可以投資嗎

其實不管是預售屋，或是中古屋，甚至是法拍屋，想要做這個市場的投資，必然要有對行情有一定的敏銳度，再來則是仲介方的掌握，依照現行法規的運行，買中古屋投資要短期間獲利，已經是不太有機會了，因為當你買到的時候，所有的持有成本也相對地增加了很多，即使你再會議價，也很難議出一個，不錯的利潤空間

分析

有一個統計分析是這樣說的，在合理的不動產市場裡(供需穩定)，每一次的房屋買買，在不論是虧損或是獲利的前提之下，只要有產權移轉，就會增加將近10%的成本，當中包括了相關的稅額，通貨膨脹等等，也就是說，你買了個房子之後，持有成本的增加就會在你的身上，在正常的使用狀況下，當你要賣房子的時候，會是用甚麼心態去銷售，會用你當初的買價嗎，還是會願意賠本賣出

不動產是所有產業的龍頭，它必須要持續不斷的運作，市場的資金才得以活絡，相對的產業運作才可以正常，不過又不希望過多的外來資影響市場，畢竟，不動產是一個供給之間關係的自由市場，所以當房價過度飆漲的時候，政府需要出手抑制不正常的漲幅，不過如果市場都不動的時候，可能產生的問題會更大，所以就會一直存在喊要打房，但是又不能真的打到死掉那個糾結

不動產到底還可不可以買

自住

若是有自住需求，當有足夠的自備款，該買就是要買了，畢竟住，是第一個基本的需求，也是屬於剛性需求，至於該怎麼買，要買哪一種商品，要買在哪裡，要花多少預算買，每個人的需求都不相同，得是要自己好好思考。

不過為什麼這麼說，其中最關鍵的一件事情就是利率，另一個就是通貨膨脹，因為當你有不動產質押給銀行的時候，你的貸款利率差不多是在1.5%左右，這樣的利率幅度已經非常多年了，這是一個對買方方常有利的條件，如果你有經歷過房貸利息是5~6%那個年代，你就會知道這樣的利率是多誘人了

投資

若是以市場趨勢來看，預售屋跟中古屋的確機會比較少一些，不過各個地區其實還是有些差別，比如說像新竹，台南，有著園區加持，需求量不降反升，預售市場就都還有機會，不過需要很謹慎，因為你知道市場的趨勢，表示很多人也都知道

而很重要的一點，先有得住，再來思考要不要投資，可能會比較健康一點，畢竟生活品質還是很重要的

相對不動產投資，接下來要介紹的法拍市場，分租套房的租管，則是另一個可以思考的市場，多方評估與了解，才能做出正確的投資之路

不管是從SARS 時期，雷曼兄弟事件，金融海嘯，甚至到2020發生的新冠肺炎，近20年來，大大小小的金融風暴不斷，影響著股票場的漲幅，市場依舊還在，但有經歷過的投資人大多傷痕累累，只有觀念正確的投資人，有機會可以持續獲利。

如果你也可以跟野男人一樣，選擇好你想投資的標的後，穩健心態，看到跌的時候反而是開心的，那你就開始進入了長期獲利的康莊大道了!

而在眾多的股票裡面，舉凡鋼鐵類，塑化類，電子類，電信類，航運，海運類，題材類，金融類，傳產類等等選擇，在過去10多年的股票運作經驗裡，野男人都有經手過，當然也包括各種操作的方式，不過，最終還是以長期收益為核心，建構出屬於自己的投資模式。

而目前野男人關注的股票型只有金融跟少數的傳產股，所以除了這些股票以外，其他的都不屬於在關注範圍，也就不大需要研究了

野男人的股票黃金操作法則

選擇股票投資的方式

• 大到不會倒

2019系統性重要銀行>(D-SIBs))金管會認證大到不能倒的銀行:

第一金，富邦金，中信金，國泰金，兆豐銀，合庫金

簡單的來說，你把錢存在些銀行裡，如果他們倒了，還有政府做擔保，不過話說回來，如果這些銀行出事了，國家應該也有事了

• 3大購買價值參考

本益比12以下

股價淨值比1~1.5間

殖利率4~6%

• 固定配息

每一年的盈餘都會提撥現金股利給股東

• 配息率

每一次配息時分配股利至少40~50%給股東，也就是如果年度的EPS是2的話，至少提撥0.8~1為現金股利

• 穩定成長

營收，獲利都能夠穩定成長

• 資本額夠大

沒有1000，也要2000億以上

具體操作方式

當選擇符合條件的標的之後，你要一次買進，或是分批買進都沒有關係，但資金不要一次用完，保有30~50%的預備資金，如果在大盤整理，或大跌的時候，可以分批買進，降低成本

買了之後會賠錢是正常的，要有這樣的認知，持續的運作，把每年配的現金利息再投入，就會產生複利的效果

價值存股加波段操作

在這樣的操作的方式裡有一個前提，就是股票的數量要夠多，如果還不夠多，就等夠多了再開始箱型區間的波操作

多少算多，以中信金來說，至少50張，最好100張，最多是…沒有最多

所以順序是

先價值存股>後波段操作

股票股利 :

假設野男人有100張 中信金，平均成本為23元一張，2021年配發的現金股利為1元，也就是1張有1000元，100張就是有10萬元現金股利，殖利率為1/23=0.043=>4.3%，成本降為22元

接下來把配發的現金股利在適當的時機回補同等數量的股票約5張，成本即降為21.9

計算方式2300000(投入金額)/105張

=21904(單張成本)

箱型區間價差 :

舉例:

2021年9月

中信金:23元

>本益比7.95

>股價淨值比:1.06

>殖利率:4.62

>過去5年平均配息1.02，平均配息率約50%

>資本額:1999億

>穩於穩定成長與獲利的狀況

(符合選股條件)

假設野男人有100張

當股價跌5%來到21.85，補進股票數量的5%>5張

當股價漲5%來到24.15，賣掉股票數量的5%>5張

若是不漲不跌，就是維持現況

那如果像2020年疫情剛來的時候，一路跌到16元麼辦

當然就是按照紀律的買法，慢慢地買下去，這是個再簡單不過的道理了，不過，如果你在那個時期手上有股票，可能不見得你會敢買，這就是人性

不過如果你有買到，你的成本將會大幅度的下降

而當成本可以降到一個安全的數字的時候，股票的漲跌將會變得跟你更沒有關係了

目標:

複利試算表

3個在股票投資裡最重要的關鍵

看過上面的複利試算表，得知我們只要持之以恆，提早開始，將能輕鬆達成以下目標

單利試算

複利試算

財務自由4要素

心態

這個世界上，有趣的東西還有很多值得去探索，不用花太多時間在股票，不過記得，把方式擬定好了之後，照表操作，剩下來的就不要想太多了，讓錢去賺錢絕對沒有錯。

你不一定要很厲害才開始，但是你必須開始才會變得很厲害

那股票大跌怎麼辦

請參考

為什麼要投資股票

在上一篇的投資說明裡面，我們用了很點簡單的刪去法，把不容易瞭解的，不好計算的，甚至是不知道原因的產品處去除掉，剩下來的幾個項目就是我們接下來要細部探討的部分了，野男人會試著用較為簡單，容易理解的方式，告訴大家，具體的運作方式，說穿了，投資股票的幾個原因。

什麼是股票

股票是一種有價證卷，當一間公司透過IPO興櫃後，就能夠合法的讓投資人購買該公司發行的股票，也就是變成股東，互相承擔風險，共享利潤，只不過因為可以自由買賣，當然難免也就可能會有操作的行為在整個交易過程裡，再加上股票的交易本身就是種零和遊戲，一方的賺或賠，就是另一方的賺跟賠，不得不謹慎，到現在為止，野男人還是推崇每年有固定發股利給股東的，不是配股票喔，是配現金，因為現金才是真的。

在開始投資股票前需要知道的股票術語與工具

股票的專業術語實在太多，這邊整理出幾個真正在實務上比較常運用的到的，可以幫助你做一些基礎的判斷

EPS

每股盈餘，意指在公開市場裡，每股帶給投資者的收益，白話一點說就是每一股賺多少錢

也等於盈餘除以在外的流通股數，當然每股盈餘高者也就代表公司的獲利能力較高

本益比

(price-earnings ratio)簡稱PE ratio ，12為標準參考，意指投資1股所得到的獲利，較低的本益比代表著淺在報酬較大

股價淨值比

(price-to-book ratio)簡稱PB ratio，合理的估價淨值是在1~2之間，如果低於1，就是低於淨值，也就是估價低於公司的價值，用來判讀可否買進的一個指標。

殖利率

Eps除以股價，就是用來判斷投資報酬率的參考，用單一股票來判斷的話，4%~10%都有可能，因為分母是股價，當分子固定了之後，分母的高低，就影響著殖利率的高低。

配息率

這個是最重要的，但比較少的投資人課程會提到，意思是，你買的股票EPS很高，很賺錢，不過配給股東的股利很低，就是配息率很低，那配息率多少是合理，野男人覺得40~50%都算ok，等於是公司會發獲利的接近一半給股東，這樣就算不錯了，公司保有一定的盈餘得以運作對營收更有幫助的投資，再者，合理的配息率會讓股票在除權息完了之後，填權息的速度跟機率也會相對的高些。

工具:

下單的工具有幾方式

• 打電話，傳line請營業員下單

• 手機APP

股票賣出手續費

買賣手續費:

買跟賣都會收取的費用，一般為交易金額的0.1425%，因為這個手續費是證卷商收取的手續費，如果單月交易金額夠高的話，折數最多可以談到3~5折。

那甚麼叫做交易金額高，差不多一個月進出數千萬到上億，應該就算高了，不過，真的著扣下來，其實沒有差很多錢，幾百塊到1~2千左吧，再者，頻繁的交易會讓往來的交易手續費會占掉不小的比重，野男人推崇的投資方式是不需要那麼頻繁的交易，所以也就不太需要在意這個固定的成本了，知道就可以了。

交易稅:

僅有在賣的時候會產生的費用，為交易金額的0.3%，不過這是政府的稅費，就沒有折扣可談了。

領取股利時的補充保費用，<股票股利加現金股利>超過20000元(含)以上才會被扣

比例為股利X2.11%

那是不是要把每一筆的股票股利都控制在2萬元以內去閃避這個補充費用就因人而異了，可以依照你的自身裝況去衡量

野男人的推薦方式是專注在累積股票數量，不需要過度擔心這個補充保險費

3個在股票投資裡最重要的關鍵

投資報酬率

指的是年化報率，以整年度做計算，又可區分為單利與複利，也可以用投資報酬率來解釋，不過千萬記得，投報率的高或低，也相對代表了風險的高或低。

一般投資商品的概略利率

複利

巴菲特說過，複利的威力比原子彈還要大，是一個誇張的形容詞，不過這也表示了，複利對於投資來說，是一個十分重要的因素，簡單的來說就是一種等比級數的概念

時間

10年可以培訓一個選手參加奧運，成為世界第一，但有一個前提，就是要盡早開始，正確練習。

投資的時間指的也是一樣的道理，趁早開始，當時間變長的時候，就會慢慢發現伴隨著本金與複利，帶給你甜美的果實，而這些過程，也不會讓你太過緊張與擔心。

本金

當然是越多越好，不過萬丈高樓平地起，慢慢的增加是應該的

股票的操作投資類型分析

技術面

就是技術分析，也就是看著像心電圖的那個表，來做一些分析，要看箱型區間，黃金交叉，死亡交叉，KD線，MACD，RSI，DMI，VOL..

還有波段底底高法則，糾結的線性最後會噴發

是不是看著看這就頭痛了，野男人花了幾年的時間從技術層面去做過操作跟分析，說真的，實在是太花時間，而且很刺激，結論是，有基本的概念就好，知道什麼代表什麼就就行，不需要把它當成運作股票的準則。

基本面

就是判斷公司的體質，話題等等，比如說鴻海是蘋果的最大代工商，當蘋果準備發表新機的時候，通常供應鏈的估價基本面就會看好，相對的也比較容易反應在股估價上。

不過，真是如此嗎，可以說是一半正確吧，當中其他不可控的因素跟風險永遠是最難評估的。

不過用另一個的角度來分析基本面可能會相對健康，就是資本額，營收，獲利，估價是否算便宜，來判斷買進與賣出的時間點，可能是相對恰當些的。

波段

又稱為箱型區間，意指判斷KD線是否為交叉訊號，相對頂，底點，判斷進出時間

價差

就是低買高賣，也是眾所皆知的道理，包括當沖，也就是當天買賣，低就買，高就賣，不過這基本上是高高手的遊戲玩法，大部分的人玩這個方法最後都是被收割韭菜的那一方

價值

指的是以公司的體質(基本面)作為選股的依據，在以幾個重要的指標(EPS/本益比/殖利率/淨值比)等等，作為進出場的判斷

下一篇會具體的說明野男人股票的黃金操作法則，能夠讓你在股票的市場裡，安心投資。

為什麼要投資

#得到3種自由

1.財務自由

老生常談的一句話

錢不是萬能，但沒有錢萬萬不能

有經歷過經濟拮据的生活環境，方能體會錢的重要性，生意失敗過，才會知道投資項目的選擇更為重要，選擇不投資什麼，遠比選擇投資甚麼來的重要多了。因為可以投資的東西實在是太多了，相對的，可以讓你辛辛苦苦掙下來的錢不見的方式也實在是太多了。

理解想要跟需要的差別，能夠更具體的去追求，心裡真正重要的東西，每個人都想要優雅的過著自己想要過的生活，做自己想做的事，但如果能加上財務自由，心裡應該會更加的踏實。

增加收入/減少支出

這是邁向財務自由之路的不二法則，而這兩件事情是相同重要的，也就是說，如果你的負擔比較多一些，可能包括，有小孩，有車，有房，有孝親費．．．．等等，對於金錢的需求就會多一些。

或是你是正處於消費力旺盛的花樣年華，需要有不斷的交際，物質上的需求，最新的３Ｃ用品，有品牌的包裝，有等級的餐飲享受等等，一樣是需要金錢的支持

不管是哪一種原因，都是對金錢有一定的需求，那就要多想辦法增加收入，相如果這些需求少一些，相對的就會容易一些達到平衡，有一個經濟上的統計是這樣說，一個人的年收入最開心的狀態約略是在１5０～２００萬，超過２００萬以上，賺錢的成就感就會下降，對這樣的人來說，賺錢跟賠錢，只是數字上的變化而已，不會有甚麼實質上的感覺。

不過，這當然還是要對比上自身的支出需求，會比較實際。

2.時間自由

你想退休嗎？如果答案是肯定的話

那對你來說退休又是代表甚麼?

記得有一段時間，我不斷的在思考這個問題，到底甚麼是退休，也問了很多朋友對於這個事情的想法，得到蠻多的回饋，普遍的想法大多類似是，

不用招九晚五，可以做自己想做的事，不愁吃穿。

這是我問過很多的人，總結下來比較相近的結論。

嗯，我現在就是啊，但為什麼覺得好像現在想著退休這個事情總覺得怪怪的，原來是因為年紀還沒有到我們普遍認為退休的年齡，小孩也還沒大到一切都可以自己處理，也可能因為責任未了，所以總覺得怪怪的?

也像是當我準備要進入不惑之年時，時常想著，４０歲真的是不惑了嗎？

不過怎麼可能，人生疑惑的事可還多著呢，然而用另一個角度去理解，可能就會釋懷許多，因為很多的既有定義，跟本來我們認知的，其實早就不一樣了。

能夠想工作的時候工作，不想工作的時候就不工作，也是時間自由的真諦了。

６０歲一樣可以自律健身擁有傲人的身材，７０歲一樣可以重新學習一個專業，當然，４０歲要退休也沒麼奇怪的，不過，時間的自由性影響著這一切，也支持著你能不能瀟灑地過著你的人生

所以，清楚的跟自己對話，提早思考自己想要的是甚麼，或是有甚麼夢想，敢敢去想，具體去實踐，走出自己的一條路，提早開始做自己想做的事，都是對自己的人生有意義的。

而如果你是已經退休了，或是已經達成了財務與時間自由，恭喜你的人生解鎖完成，可以朝向共宏觀的目標，追求心理面，更高層次的意義。

不過如果還沒有也沒關係，希望我接下來分享的東西，能給你一些啟發。而上面的這些想法，應該就足以說明，投資這件事情，是有多麼的重要了。

3.關係自由

自由的第三種定義，關係自由指的是你自己可以完全決定你想見誰，不想見誰。

而這些自由的取得，則是需要透過投資這件事來具體實踐。

投資之前

資金

投資之前，要先有錢，也就是有資金，

如果還沒有，請先專注在取得第一桶金，具體的方式就是儲蓄。在達到一個金額之前，多多的投資自己，不管是專業，或是興趣，至少先有專業技能能讓你有價值，才有餘蘊，談到儲蓄與投資，因為投資的重點是必須運用自身多餘或是閒置的資金，而不是借來的資金。

當然，要能儲蓄，須要有收入，所以你必須要有一個正當的工作，能夠養活你自己，還能讓你存下錢。

至於如何找到好收入的方法就得要靠自己了。

記帳

現在記帳的ＡＰＰ選擇性很多，基本的功能都不會太差，需要的也不用多，只需要記帳而已，簡單就好，選擇一個習慣的記帳方式，具體的執行，養成習慣，對於投資之路，一定是有正向的幫助的。

收入－儲蓄＝支出

本金，時間，利率（投報率）

如果有你看過巴菲特的雪球理論，就會知道為什麼要用複利的力量比原子彈來的大來形容複利對於投資這件事的重要性了

投資報酬率的比較:

定存１.5％:

銀行定存，風險最低，利息也最低。

被動存股３～５％:

選擇有發股息的股票，或是ETF，台灣50成分股，原則上以權指股為優先，風險屬低，利息中下。

存股＋波段操作８～１０％:

選擇固定會發股息的權值股，EPS穩定，營收穩定，波段買進，有價差局部賣出。風險屬低，投報率中。

開店２０～５０％:

如果經營的好可能2~3年內回本，不過出問題隨時可能倒閉，風險高，投報率也可能高。

如何選擇投資的商品

不懂的商品不要碰，那如果都不懂怎麼辦，要跟著別人的想法，聽著名牌，盲目的選擇嗎？

如果不懂，就不要投資，如果要投資，就要想辦法弄懂你要投資的東西，這樣才是對你的資金負責任，要在乎你投資出去的每一塊錢，是不是被合理的運用，如果不知道怎麼選擇，除了跟自己有興趣的或是跟專業相關的產品之外，建議也可以用刪去法。

比如說：

跟金融商品相關的有，股票，期貨，基金，外幣，債劵，黃金，儲蓄險，投資型保單……

從這麼多的商品，怎麼選出適合你自己運作的，每個人多少都會有自己的想法，提供野男人的選擇方式來做參考

刪去法

而這個項目比較合理，我也看得懂，就這樣，前後運作了10多年。

不動產

不動產對每個人的定義好像都不太一樣，先不管大部分數據分析的，大部分的有錢人，都跟投資不動產有一定的關係，不動產的保值性，抗通膨的特性，這也是眾所皆知的，只不過，過去的不動產市場經歷過幾次震盪，炒作，導致慢慢走向，較為不健康的市場狀況，不過，以長時間來看，它當然還是個選項，而因為野男人本身一直以來都有在接觸房子，從賣房子到設計房子到投資房子，所以投資這個項目也是必然的階段。

開店

這就比較特別了，如果要往開店這條路走，那就要做好全身參與的心理準備，否則，成功的機率是微乎其微，以野男人過去開店的經歷裡，說穿了其實也是失敗的占比比較高，不過也是因為這樣，對於投資的方向變得更加的明確，要屏除掉“人”的因素。

關鍵的觀念

保有正職的工作:

也就是固定收入來源，大部分屬於投資類性的工作，需要用的是分析跟觀察的能力，大多可以用工作之餘的時間，除了餐飲業必須要花費大量的時間之外，所以建議保有固定來源的工作收入，再慢慢創造被動收入，兩者之間取平衡，再慢慢調整權重。

有多少錢做多少事:

認清自己的條件，選擇正確的投資商品，比較不會讓自己落入過度膨脹的狀況，也千萬不要有一夕致富的賭博心態。

越早開始越好:

越早開始，一定對於你的投資之路越有幫助，除了時間這件事之外，當你開始了，你一定也會強迫自己去關注你投資的市場標的。

貸款:

你有錢的時候，記得要做好薪轉(收入證明)，跟銀行打好關係，試試看能從銀行貸多少錢出來運用，因為，你沒錢的時候，銀行是不可能會借你錢的，而能夠從銀行搬錢出來的，都是有實力的人，你或許也聽過，世界上大多數的有錢人，不管是買房子或是投資，都是從銀行貸款出來的，他們鮮少用到自己的本金，不過這有一些前提就是，你必須要有錢，並且做好風險管理，而用貸款去投資這件事，是屬於高度的財務槓桿遊戲，沒有本事千萬不要踏入。

這也是大家都知道的為什麼有錢人會越來越有錢，一般人把錢放存在銀行領1%多的利息，而銀行放款給買房子的人跟做生意的人賺利息，做生意的人跟銀行借錢去投資，賺了錢就越來越有錢，而賠錢的人可能就會破產甚至賣房子還債，甚至房子會被銀行法拍，像是這樣的循環。

錢不要放在銀行

每一年會產生的物價通貨膨脹大約是2~3%，也就是說，你現在有200元，1~2年之後只會剩下194元的價值，換個方式說，你現在的200元可以買到的東西，可能過1~2年是沒有辦法用同樣的價格買到同樣的東西的，所以才會有人說把錢放在銀行裡，會越放越薄，這時候把錢放在保值且安全的金融投資商品就十分的重要了，可以抗通膨，甚至有增值性，才不會辛苦賺來的錢，平白無故地越來越少。

結論

2021年的這個世界，跟我們過去的經歷經過的都不太一樣，疫情的肆虐，餐飲業基本可以說是一片狼寂。

房地合一稅2.0的上路，成功的擋住了不動產的短期投資客，跟投機客，長期不動產的優勢不會有太大的差異，但投資不動產的難度，也相對的提昇了不少。

股票，應該還是目前比較建議的商品，除了金額彈性大，變現較快，複利的優勢還是誘人的條件，不過要修練的是最困難的耐心。