靈姥寺，越南著名的佛教建築，為第一位統治順化的阮氏皇帝於公元1601所建，17~18世紀時期在內戰中受到嚴重破壞 ， 1815年時重新整修 ，而後增建了門口處的福緣塔，靈姥寺有一個從內部發出回音的巨鐘，重達2052公斤 ，400餘年的歷史，算是越南最老的寺廟之一，也堪稱為越南的國寶。
順化
▼ 順化寺廟正對著就是越南的香江，地靈人傑的福地
▼ 騎車往靈姥寺的方向看到路邊蹲了一群人，好奇就繞了回去看看熱鬧，原來是在賣豆花耶，立馬跟著蹲下來消消暑
▼ 從入口處往下拍，拍的到香江，也拍的到豆花攤
靈姥寺由靈姥寺、福緣塔、天姥古驛道三部分組成
靈姥寺的入口台階就在香江河胖。一入寺的正前方是「福緣塔」，為阮朝第三位皇帝，於阮朝紹治四年（西元一八四四年）建成，初名「慈仁塔」，現習稱為「靈姥寺塔」。
塔的設計為一座中式的、八角形的七層寶塔，高約21米，代表著佛的七種不同的化身。最上三層本來有供奉金佛，不過已遭偷竊。塔外則有六尊象徵守護神的塑像捍衛著寶塔。此塔是為紀念高皇太后八十大壽所建，如今已成為順化地標，連發行的郵票上都可見其身影。
▼ 大雄殿是僧眾朝暮集中修持的地方。大雄寶殿中供奉本師釋迦牟尼佛的佛像
▼ 往後走，發現在一個室內停了一輛骨董車的地方，心想，寺廟內怎麼會有像這樣現代化的東西存放，而且保存得很完善，也有說明介紹，應該是跟這個廟宇有一定的關聯性吧
原來這輛車是和尚釋廣德的遺物
當年釋廣德和尚在西貢市區自焚，以抗議當時的總統吳廷琰的反佛政策，下面的照片就出自當時的攝影師 馬爾柯姆.布朗 之手，照片也在1693年時候，獲得了世界新聞比賽的照片冠軍
而當時身後的那一輛車，就是現在存放於寺廟的同一輛車，而當時因為時任的總統遭受法人的操作，帶入的大量的天主教文化，歧視佛教，反佛，撲殺佛教，導致於接連的和尚信徒，追隨著釋廣德和尚的腳步，抗議自焚身亡
最終，這一場名為宗教的抗衡，影響了越南的軍隊，進而由當時的的陸軍首腦發動了一場政變，轉換政局。
▼ 一場和尚的自焚事件，轉換為政權的交替
▼ 走到最後面的這一區是釋廣德和尚的墳墓
▼ 寺廟的園區內，處處可看見像這樣的小沙彌，十分的可愛，卻也讓人有些憐惜
▼ 數千公斤沉重的大鐘，敲下去的震撼感應該可想而知
- 靈姥寺Thien Mu Pagoda
- 營業時間08:00~18:00
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啟定皇殿，又稱應陵，是越南阮朝第12位皇帝阮福昶(啟定帝)的陵墓，位於順化郊區。於1931年完工。整體建築形態同時融合中式及歐式的建築特色。堪稱是20世紀初越南的建築頂級作品。
啟定帝在位期間為1916~1925年，因此皇陵尚未建完就去世，由其子保大帝繼續修建，當時啟定帝為了要蓋這座宮殿，要求修法將農民的稅賦提高3成，得以有充足的預算來興建皇殿，不過這個作為也受到歷史學家的譴責。
而因為啟定帝40歲就歸天，皇宮的後續是由他的兒子保大帝，陸續興建完成，前後總共花了11年的時間。
▼ 正殿的門面，一眼望去不會有直接的感受，因為看到的是灰色跟白色的交錯，與屋頂跟突出物的黑，有點像是時間久了，髒掉的感覺，不過稍微站一下，就會發現不只是那麼一回事了
順化啟定皇殿
雖然啟定皇殿 的面積不算大，但十分講究，所花費的時間也很長，建築的風格融合了越式，印度、佛教 、羅馬，細細地觀賞可以看到區塊風格的差異，卻也巧妙的融合，外陵門是受到印度建築塔型的影響 ， 牌門則有佛教柵欄十字架的形狀， 碑亭的柱子也帶有羅馬的建築風格，這些種種的混搭，也說明了啟定帝的性格，與當時東西方交流的頻繁。
▼ 有著中式對聯的精神，卻框著複雜造型的歐式線板，連結到頂端的是羅馬式柱頭，混搭著中式廟宇的弧形，拱門，石梯旁的石龍，石材的外牆面材， 佛教柵欄搭配十字架 ，這些都是扎實的石材，塑型，刻畫而成
▼ 廣場前的石雕衛兵
▼前排的石像應該是官
▼ 天定宮位於最高處，其中包括了五大部分組成：給護陵兵的左右值房，前面是啟成殿，這裡有香案和啟定皇帝的肖像；正中間有寶傘，皇帝銅像和下面的墓地；後面則是祭祀皇帝牌位的地方。
▼ 啟成殿供俸香案和啟定皇帝的肖像
▼一進到啟成殿裡馬上換了一個金碧輝煌的感覺 ，啟定帝就住在這裡
啟定皇殿的位置稍微有些偏，如果怕麻煩，網路上有很多一日行程可以參考，如果要自行前往，大概只能和我們一樣騎著機車去，好處是可以慢慢走，慢慢看。
而每次到了一些著名的景點，野男人總是會習慣在慢慢地走完後，在門口找個地方坐著稍作歇息，順便觀賞著，趕遊覽車，集合的遊客們，順便暗自欣喜一番，慶幸著自己可以慢慢走，不用趕時間，也算是一種旅行時的小確幸吧
- 啟定皇殿
- 營業時間:07:00~17:30
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順化古城是整個越南的重要文化遺產，並在1993年被列入為世界遺產。而順化古城是越南阮氏王朝的皇宮，應該是目前越南存在最大，且最完整的古建築，也代表了在越南古代十分高水準的建築工藝。
整體的建築樣式是仿造北京城和北京宮的形體，為方形，四個城門，周圍圍繞著護城河，十分隱密，也十分的龐大，環繞古城城建築的外層城池，也叫京城，則是法式的建築樣式。
順化古城
▼ 門口售票的地方，離進去的大門還有很大一段
整個古城可分為幾個部分:
皇城城門和城台
古城內的城池是正方形，周圍有護城河，城牆全部是用磚堆砌而成，高約8 米，厚度有到20 米，周圍還有10 座城門，每一座城門高約16 米。
古城也是正方形，四周也設有護城河，有4 座城門，前門稱為午門，後門為和平門，左門稱顯仁門，右門叫彰德門。午門內有石砌的大型廣場，是當時朝庭舉行重大慶典活動的場所。
▼ 好像不管在越南，中國，或是日本，在古時有皇帝的地方，當建造皇城的時候，一定都會圍著又寬又長的護城河，算是前人共同的智慧
太和殿區域
為阮朝世祖阮福映在舉行登基典禮的地方，後來在1968年順化戰役中被破壞，過幾年之後陸續被修復完成
太廟、世廟
皇城裡還建有專為奉祀阮朝歷代皇帝的宮殿式 ， 廟、世廟、興廟等。在世廟前面有9 個銅鼎，人稱“九鼎”，鼎上都刻著先王的名號，也刻有越南山水、人物等圖飾
皇城西部區域
當時皇后居住的地方，同時也供俸著歷代皇帝跟皇后的牌位，不過大部分都已被拆除，或是在戰爭中毀損
▼ 日落的古城內空曠區，靜靜看著彷彿能感受到，這片土地曾經有過的樣貌，以及經歷過的種種
紫禁城
專門讓皇帝、后妃居住的地方，而養心殿則是皇帝讀書的地方
▼ 隨處的側門都有濃濃的古味
▼ 古時候皇帝有很多很好散步的地方
走了一個下午，好像走不到一半，也因為古城腹地龐大，在現代變為觀光重鎮時，門外也多了許多做生意的馬夫，可以帶你坐著馬車逛古城，順便幫你導覽介紹，我們則是靠著雙腳，一步一步扎實的，行走古城。 而皇城在抗法、抗美戰爭中，很多建築遭到破壞，後來均按原樣逐步修復。
▼ 十足中式廟宇建築的造形，配色
▼ 四處都由大小的城門可以通到最外圍，還是要對著地圖看比較不會找不到方向
▼ 古城的外環，處處可見當時戰爭留下來的坦克，軍火，可能也是在記錄跟提醒著，戰爭帶來的傷害
▼ 日落的城牆外圍景色
一直走到日落，才緩緩地搭著車離開順化古城，也在想著，三百多年前，上萬個工人，日以繼夜地打造這個長度10公里長的牆壁和護城河，為的是一個王朝的鞏固與誕生，而經過了這麼長的時間，也經歷過了那麼多次的戰爭，一直到最後一位越南皇帝的統治持續到二十世紀二十年代中期。古城裡遺留下來的建築，文物，都值得來到這裡，細細感受。
- 順化古城
- 營業時間08:00~17:30
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【野男人旅遊】越南中部順化啟定皇殿
會安位於越南中部，距離峴港約30公里， 做了一些簡單的了解之後，對於這個城鎮有很大的好奇心，不管是建築，文化，食物都是，算了一下距離，就決定從峴港騎著我們租借的機車，往會安移動。
會安因為靠海，在早期17世紀時，為占婆國最重要的貿易港口，也跟當時的馬六甲，形成整個東南亞最終要的商埠，因為當時商業便利的關係，很多的華人因為從商的關係，輾轉來到會安市落地深根，經過了幾百年後，慢慢地演變成華人聚集密集的地方。
在會安，到處是中式、日本式的建築，而且保存完整，大部分都沒有遭到戰時的破壞，也沒有因為修建大樓而拆過。
現今完好保存下來的會安許多古建築、街道，具體呈現了中國、日本、越南文化與建築風格的組合。
會安
街道的風情、建築的樣式，既展現了中式建築的古樸和優雅，也融入了當地的生活性態與風情。讓來參訪的遊客在這裡既能欣賞到古老的文化，也能感受到濃郁的地域氣息。
▼ 也因為這樣，各式各樣的華人會館林立，連帶著各式信仰的廟宇陸續興建完成，舉凡關帝廟， 佛寺、各姓氏宗祠等，而會館建築雄偉壯麗，金碧輝煌，保持著傳統的中式建築風貌。
▼ 會安市距離峴港的車程約略40分鐘左右，因為我們代步的工具是機車，依照這個距離的判斷，從峴港港到五行山再到會安市是順向的，所以也就順的往著個方向進行，會安市著名的景點大多圍繞著會安古城，騎著車慢慢繞很方便，會安古城的夜晚很美麗，也因為法棍太好吃，我們隔天又來了會安，在這裡走了2天
▼ 一到會安找到的第一個食物，像是雞肉飯的餐點，在店裡吃飯的除了我們之外都是當地人，評價也算是不錯，所以這當然算是著名的在地料理了
越南法棍的原由， 全名稱為越式法國麵包，大概是跟越南被法國統治過有絕對的關係，統治的時間長達70餘年，而在食物這個方面，當然會有一定的影響。
到現代演變成是越南著名的經典小吃之一，當地人食用時，通常會加入帶甜酸味的白紅蘿蔔絲醃菜、新鮮黃瓜、芫荽或辣椒，抹上豬肝醬、奶油，加入不同肉片，但大多不用起司，通常當作早餐、小吃或宵夜。
其中豬肝醬，真是一個很神奇的醬料，做工複雜，但香氣十足，另一個就是煙熏肉了，我們吃了幾間中越著名的越式法國麵包店，其中這間名廚波登推薦的，號稱越南第一名法棍，讓野男人吃完之後實在是念念不忘，我們點完餐坐在座位的時候，一直聞到濃濃的熏肉的味道，因為野男人自己也常做煙熏肉，對於燻肉的香氣十分喜愛，隨著香氣跟到的廚房，看到工作人員在後場燻肉，彷彿是個加工廠
▼看到他們的生意量，的確也是種經濟奇蹟，生意之好，一份三明治賣的並不貴，約略在台幣50元上下，對於老外來說更是便宜，一次吃兩份的外國人大有人在，我們則是一人一條就十分滿足了
▼ 站在會安古城徒步區內的咖啡店二樓向下僚望
▼ 古城內處處可見划著小船的攬客的船夫，別有一番風情，也很像西塘的風光景色
▼ 古色古香的城鎮裡，到處可以看到來這邊取景拍婚紗照的新人，融入的越式，中式，還有些洋派的風格
▼ 到處都可以逛到一些古物，皮件，包包的專賣店，僅好逛，也好買，如果你是逛街不怕腳痠的，那逛這裡一定不會失望
▼ 走到橋的另一頭，看到了這個圓弧頂的一個建築，走到門口看了一下，發現好像是當地著名的藝文表演，看起來很不錯，不過因為天色已晚，還有很多地方沒走，就沒有留下來看表演了
▼ 門口情人雅座，不知道是觀賞遊客，還是被遊客觀賞
▼ 小吃攤的吃的東西都蠻有趣的
▼ 入夜的會安有著沉靜的氣息，燈籠點綴著黑夜，不同的街邊小販林立，有的現場作畫，有的乘坐著小船，燭光，拍下浪漫的婚紗照，橋的那一邊，印入眼簾的是夜晚的古城景色
可能是因為野男人去過了一些中國的小鎮，而會安的華人又特別多，導致於很多的景色，建築，都好像似曾相識的感覺，當然，在地的中國遊客也占了多數，會有一種身在中國的錯覺，應該也是因為一直以來的文化相互影響的關係吧~
- 會安古城
- 營業時間:08:00~21:30
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五行山是一個很有趣，而且神奇的地方，從變質的石灰岩進化而成的大理石，轉變為多種色彩的顏色，當地人依照石材轉換的顏色，命名為金，木，水，火，土，進而稱之為五行山。
多種形狀交錯而成的山形，若能依照指示走到山頂，則能觀賞到許多值回票價的環繞美景，而山形堆疊出許許多多的洞口，在大部分的洞口後，也都還藏有不同樣貌的景色，與神像，讓人試著想一探究竟。
走到石頭下的陰涼處，參訪著不知道是甚麼佛的佛像，也感嘆著大自然的力量，如何塑形這些難以擊破的硬石 ，山石間的寺廟，也看的到同時在修行的僧侶
各種豐富的石雕藝術，人文，參雜著戰時留下的痕跡，多種寺廟穿插於山間，天堂門，地獄門，地藏王等等，各種警世的雕像與情境，走過必定留下難忘的印象
五行山
▼ 入口處沒有很明顯，週遭都是像這樣的石雕像店
▼ 上去真正的入口處可以搭直達電梯
▼ 地獄門走一回，沿路都是地獄的氛圍，可能因為是在石洞裡面，溫度比較低，也比較暗，沿路也有一些象徵地獄意像的石像，的確十分的陰森
▼ 最令野男人自省的，其實是進出地獄門前，要先經過的一座橋，姑且先叫它叫奈何橋好了，因為走過橋的時候，橋下有很多令人怵目驚心的雕像，像是地獄般的景色，不知不覺得，站在橋上，彷彿會想起很多人生，需要自省的事，也真是個適合慢慢感受的氛圍，不過，遺憾的是，現場的遊客實在太多，當然，聽見熟悉的大媽呼喊聲，是中國人沒錯，擠的橋上水洩不通，對照出這個地方要給世人的省思，真是一大對比
▼ 往上走的路程，石洞穿插在山間，石雕佇立在沿路的山壁之間，隨處都可以察覺大大小小的石像，大小山洞隨處可見，山洞裡洩下的日光，真驗證了甚麼叫一線曙光，充滿著希望的感覺，而洞穴裡用石雕砌成的廟宇，又讓人拉回了虔誠，信仰的心情，坐在洞裡旁邊的石階上觀察著，每個境過著裡的旅客，是帶著甚麼樣的心情離開
▼ 穿梭在山洞跟山洞間，穿過不小心就遇到佛像，隨處可以參拜
▼ 可以登頂的地方有很多，每一個登頂處都有完全不同的視野，讓你運動完也滿滿的收穫
▼ 登到山頂向下遼望的開闊感十分的舒服
▼ 登頂，穿越山洞，都需要四肢一起來
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這個投資項目是我治療結束後，才開始參與的投資方式，花了快2年的時間重新學習，參與，從初階，實務，到高階。
即使前前後後加起來也有超過15年不動產的經驗，不過還是歸零重新學習，這個項目的洞很深，難度也很高，但我從親身參與過的案件當中，了解了大部分案件操作的秘辛跟技巧，不管是持分案件，或是跟股東一起合作的案子，而當中的眉角，也真的是親身要經歷過，才會知道的。
不過，除了自己運作案件之外，選擇委託信譽良好的法拍代標業者也是一種選擇，不過自己也一定要有基本的判斷能力，才不會被牽著鼻子走，多花不必要的成本。
而當時會往法拍學習鑽研原因其實也很簡單，就是想做一些自己獨自就可以處理的事，不用指揮員工，管理別人，再來也是因為自己有興趣，也對這個市場很好奇，而這也是自己有能力，可以獨自處理的項目。
另外一個額外的好處是，因為有過完整的經歷，當親朋好友有這方面的問題時，可以有人諮詢，有時候可以避免掉很多不必要的問題發生，也算是好事一件。
而法拍屋點交流程，真的很像偵探在辦案，要找出關鍵人，要抽絲剝繭，要談判，要膽大心細，一步一步完成，實在是很有趣，不過自身的心理建設還蠻重要的。
以下這個案件的分享，應該算是我處理過，最為刺激的案件了，除了從頭到尾都是自己來之外，大部分會遇到的狀況，應該都遇到了。
案件挑選
為什麼選擇這個案件
因為雙北的案件其實都不算是便宜，每當評估完成之後，把成本換算一下，其實一般點交的案件，沒有比市價便宜多少，而且十分難標，而不點交，持分的案件又更非常花時間，有時候又要訴訟，進而就把範圍拉大，選擇台中。
案件條件分析
優勢:
地理位置:
以這個案件來說，巷子裡的一樓，可當住家也可當店面，附近有監理站，親親戲院，學校，賣場，三井集團的大型開發，costco，等等。
空間:
一樓加地下室約45坪，都是有權狀的部分，邊間，後面有增建約5坪，門口可以停2台車，這樣的空間優勢搭配這樣的總價，能叫台北人不心動嗎?
更別說近15坪的土地持分擁有未來都更的淺在優勢。
價值:
這樣的案件條件應該值多少，有些不動產概念的人應該會都有個底。
劣勢:
案件複雜:
大部分的人走到門口，應該都會鎩羽而歸了，不太可能看得懂，因為根本找不到進去的門，沒有門牌，更別說門口擋住的那些東西了，詢問各個單位，不管是法院，警察局，交通局，遇到門口屬於私人土地，停放沒有大牌的汽車這事，根本就是無從處理。
因為屬於私人用地不能拖吊，而且，隔壁的貨車卡住，外面的鐵門關不上，也打不開，要找拖吊車，也吊不出來，車裡還放著某某某遺物，看了不怵目驚心嗎?
(這台車子的故事後面再繼續說)
這個問題是擋住大部份投資人進場投標最大的關鍵，因為根本想不出怎麼處理，屋內的整裡的費用也是一筆大開銷(當然，沒進去看都不知道，不過有時候可以從書記官的口探探風聲)。
距離:
每一次下去處理事情，都要2天，也必須要開車，幾次試過當天台北台中往返，真的也是吃不消。
門口的鐵圍欄外圍擋住的車子跟隔壁的貨車，讓門前的鐵門完全無法打開門口，出入口處擋住的車子，都不知道怎麼放進去的，還寫有遺物，看到的人應該都嚇壞了。
在投標前去勘驗過現場，確定應該是空屋沒錯，心想，理當沒有甚麼太大的問題，應該很快就可以拿到房子，不過，整個過程跟我想像的有點出入。
說實在的，以我看過的房子，不管是投資的，還是裝修設計，店面商空設計的數量，也是不太好計算了，不過
這個案例的室內狀況，必定是我的經歷裡，數一數二的精采了。
1樓的房子，門口的空間可以停2台車，但是橫放，停了一台沒有大牌的轎車。
整台車滿是灰塵，輪胎沒氣，後方的擋風玻璃裡還放了一張紅色牌子寫著XXX的遺物，看起來放了很多年而這台沒有大牌的轎車外面，裝了一扇很長的橫拉鐵門，看起來是打開的，但檔在車子的前面，看起來鐵門是可以關上的，關上時是關往隔壁一樓的門口，不過當時隔壁一樓的門口停了另外一台貨車擋住，而鐵門外的馬路上，還停了一台不知道是誰的私家車…….
根本就進不去屋子阿!
用寫的，其實還真有點不太好形容。
投標
得標:
案件的位置是在台中，順道去台中走走，看看朋友，隔天早上準時到法院，帶著準備好的銀行本票跟還沒寫投標金額的投標單，等待投標的時間到來。
到了台中地方法院，等到時間一到，進到投標處，觀察一下周遭的狀況，等到截標之前，再寫好價格，投標。
不過短短的幾分鐘，發生了很多在心理的對話，不知道是不是因為在台北的案子難標到連二拍去標都槓龜，然後每個投標所都人滿為患，導致於在決定要標這個案件的時候，估算完也是打算二拍就要進場。
而到場投標室的時候又想一下，竟然把金額寫到630萬……
(不知道為什麼，台北人看台中的1樓，怎麼看怎麼便宜)，應該是因為台北的一樓，隨便都要1500~2000萬(以上)。
所以我就敢敢的給它寫下去，直到要投標時間截止的前5分鐘，驚覺不對，發現我的周遭好像都沒有人，也就是沒有競爭對手，來跟我競標這個案件，跟在台北的狀況差很多，截止投標前立馬更改標價589.709萬投入。
然後書記官唱名。
得標人是我
投標人，也只有我。
一直到得標了之後，去查了一下水電，發現是停水的狀態，但是並沒有斷電，也就是說，是有人在出入的，再加上門口的這個畫面，我終於想起來，為什麼我會標到了。
心裡也開始，毛了起來….
因為，
不知道對手在哪裡的競爭是最令人恐懼的~
(因為這些事情在投標前其實就要先完成，有利於案件判斷，所以也有很大的可能是其他對這個案件有興趣的投標人，經過這些分析之後，雖然是點交的案件，但複雜度很高，所以紛紛打退堂鼓)
故事:
12/15在拍定後隔天繳尾款前作現場勘驗，剛好現場有人，得知拍到的物件為3號，隔壁是5號正在搬東西，後來索性遇到隔壁屋主蔡先生，聊完之後發現，他告知我們，這2間都是他們的，而沒大牌的車是他媽媽留給他的遺物。
蔡家為台中知名大舞廳的後代，兄弟間一直有債務糾紛，這間1樓被大哥私下更名借貸，5號這間也即將被拍賣，包括家族其他不動產跟公司，都慘遭毒手，兄弟相告10年⋯
而這個巧遇，竟是這個案件後來運行的關鍵
當時覺得這個蔡先生人模人樣的，講話也有條有理，算是好聊，因為我們是以代標業者的身分跟他做互動，比較沒有利害關係，他也比較願意跟我們聊。
而當時他表明這2間1樓都是他們的這樣，不過聽起來是語帶保留的，當提到門口那台車如果後續得標之後要請人拖走，他馬上面露兇惡的說:
你拖掉試試看…..
而這個本來看來可行的線就斷了，因為我們的立場是希望把案件釐清，找到關係人來處理這些門口棘手的問題，因為門口的這些佔有物，阻擋進出的東西是不屬於法院點交的範圍，如果沒有在法院的公權力還在的時候，在點交之前處理掉，而讓事務官來依現況點交給我，那我有可能很難拿到這個房子，因為會變成是民間的糾紛。
想了幾天，調了隔壁5號的謄本，想說再去拜訪蔡先生，溝通清楚這樣，結果謄本調出來，隔壁屋主是姓黃，不是姓蔡…..
這下可好，怎麼變的越來越複雜，腦子也越來越麻…
只好硬著頭皮去拜訪這個神祕的黃先生，結果沒有找到人，不過，我有留了張紙條說明來意，跟聯絡的方式，就這樣，暫時放下了這個事情。
結果過了幾天，居然接到了黃先生的電話，電話中他告訴我大致上的意思是，這個房子他去從來都沒有去過，跟蔡家是小時候認識，對他們的事情一概不知，就連我跟他說，我看到他們在你家裡搬東西，走來走去，門口又擋了一台貨車，他也不以為意?
這實在是太奇怪了，一點也不合乎邏輯，有一天，到門口勘查，發現停在5號門口的貨車不見了，起了個念頭跑到大舞廳去繞了一下，竟發現貨車是停在舞廳門口的停車場，所以是蔡家的貨車沒錯。
因為門口沒大牌的車，隔壁的貨車，跟擋住門口的鐵欄杆這些問題實在是太麻煩了，私人土地警察不處理，法院也不能當成現場遺留物拍賣(因為沒有大牌不能判斷車主是誰，就算是請監理所查出是他媽媽的車，也只能往遺產分配的方向處理，又那麼多小孩，等到分配完再處理債務的問題)那這台車就永遠在門口了….
況且，法院是可以不這樣處理的。而這要由私人來處理更難，唯一的辦法就是申請點交勘驗時，請事務官協助。
當天想盡辦法跟事務官溝通，請他參考我的主張，把法院裁判的結果寫在公文上(一來是一式兩份，債務人也會收到，再來是確保我之後的所有動作是合法，不會被栽贓)
而這次履勘厚的公文的內容是債務人必須把貨車移走，再來是欄杆可拆除，這樣後續要處理沒大牌的車就比較明朗了。
而當中跑法院相關公務單位，來回找書記官送陳訴狀太多次，多次到每次書記官看到我就很不耐煩，當然也不斷告訴我這個案件很複雜，他們家在法院的案子非常多件，叫我自己要小心。
後來，書記官給了我一個電話，說是蔡先生跑來法院要找我，留了個電話，不疑有他，撥了電話過去，電話那頭的聲音聽起來是個長輩，他告訴我他是蔡家的管家，由他代理蔡先生來處理這件事，前後經過幾次溝通之後，他也同意一些我主張的處理方式，並也請他轉達，車子不移走，可能會被吊走的狀況。不過，我也沒見過他，他也不是屋主，也沒有白紙黑字寫下的授權書….
我也只能把對話做錄音，確保自身的安全。
雖然書記官被我煩到，不想接我的電話，不過這一次，她告訴我，有錄音，基本上就沒有大問題，也可能是老天保佑，隔天找完書記官之後到現場去，發現，沒大牌的車不見了，然後過沒多久，貨車也不見了，而這是在點交之後發生的事，真是一波三折。
整個過程真心覺得跟偵探辦案沒甚麼兩樣，而最後理解出來這個故事重點大概是這樣:
原屋主(弟弟)是當地著名大舞廳的二代，家族資產很可觀，而原屋主一直跟老媽媽住在這個一樓的房子裡，相連隔壁的那間1樓也是他們的，一直以來也都是他們在使用。
但因為不明原因，當初在房子蓋好的時候，將隔壁的產權過戶給另一個他們的股東(也就是黃家)，一直這樣幾十年，而在多年前，屋主的哥哥用了一些非法的方式，將他們家多筆的不動產都過戶到他的名下，然後拿著房產四處抵押接借錢，大部分都是民間的債務，實在是像極了的八點檔的劇情。
然後接著慢慢的一個一個爆出來，由當地的法院一間一間的查封拍賣，而這一間，只是他們家產債務其中一間，據說他們其他債務關係有上億之多，而這一間是因為查封的關係，他們必須搬走，弟弟因為這樣心存不甘，才把房子的裡面跟外面，弄成是這樣，隔壁的貨車也是他們停的，門口那台報廢車則是過世的媽媽，留給他的遺物……
故事終了……
法拍屋點交流程
自己跑流程要做的事情:
1.戶政申請門牌整編（帶公文/身分證）
這個房子有做過門牌整編，被拍賣的時候用的是舊址，所以需要做申請更改。
2.地方稅務局查欠稅（工程收益費/契稅）
3.地政申請權狀（公文正影本/身分證印章）
4.法院聲請點交
聲請點交之後，會同事務官，警察，鎖匠，開鎖進入屋內，當下看到的畫面，連我看過那麼多屋況奇特的房子，都大吃一驚，裡面堆滿滿的雜物，櫥櫃，髒亂不勘，不過這些都還好，更誇張的是1樓屋內跟隔壁有個門是相通的，地下是跟隔壁也是全通的……..
而現場的大型家具，桌椅，因為我無法保管，事務官也判定要做遺留物拍賣，所以，要繼續等。
這些狀況是單看外觀，怎麼也看不出來的，也怪不得，電沒有斷，他們也可以自由進出，但這也表示，還有複雜的事要處理了。
我們請鎖匠換了大鎖之後，事務官就算是把房子點交給我們了，可是屋內滿滿的東西，門口那些障礙物，跟隔壁相通的這些東西該是如何是好~當下並沒有做出判斷跟決定如何處理。
直到隔天過來看，發現要做遺留物拍賣的家具少了一個，而廁所的馬桶裡被水泥埋住了，當然，我知道是誰幹的好事，但是沒有證據也沒辦法，只好趕緊請師傅先把有相通，能封的，都先封起來，然後想辦法跟書記官協調更改遺留物清冊。
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整房
垃圾清運
實在是很想全部拆光光，但拆之前，想到要先清走裡面滿滿的垃圾，也是頭痛，還好是在一樓。
地下室申請測量完後，將隔間砌磚隔起，而隔壁相通的大門，趕緊安排工般封起來拆除。
這個工地，就是俗稱的找師傅來，直接交代要做的事情，也沒甚麼好畫圖了。基礎工程快速的分析完室內的狀況之後，決定了整修的方式，就讓師傅趕緊裡了，還好的是，馬桶的水泥只有表層，沒有被灌到底，拆除馬桶更新後就解決了，算是不幸中的大幸。
修飾
原則上就是要整理的乾乾淨淨，讓賣相變好為目的，所以讓天花板升高，壁面油漆，分段的PVC地磚就可以處理。
後續處理
這整個案件從得標，到最後處理好，整修完成，前後花了半年多，以點交的案件來說時間是有點長，不過我認為，這是最安全，保險的處理方式，而且最後的結果是好的。
出售
雖然有合法節稅的方式可以直接出售，而且價格應該會不差，但是考量到這個案件取得不易，加上現行台中市長積極的開發北區，後勢看好，就沒有往出售做處理。
出租
個人工作室，特色，文青咖啡店，倉庫，適合的行業很多，住辦都可以。
最後是出租給網購業者22000元。
成本分析
總成本
房子+裝修+相關稅額+公費=650萬
收益
預估銷售:750~800
出租:22000 (4%)
快速整理
- 如何挑選想要投標的案件
- 投標的技巧與得標
- 自行申請點交的流程與要辦理的業務
- 點交完成後的整屋
- 整屋完成的後續處理
- 評估收益
▼延伸閱讀
走馬看花只能拍拍照，外觀。無法理解整個歷史脈絡，到占婆雕刻博物館花心思，才有可能長知識~
占婆雕刻博物館
占婆博物館(Bao Tang Cham) 就剛好位在往機場方向的龍橋旁邊，不注意看很容易走過頭，我們則是騎著車超過了大門沒找到，再迴轉才看到門口的位置，而這裡也是到了峴港，最值得拜訪的地方之一了，在這裡可以看到屬於越南獨有的占婆文化遺址，特殊的建築文物擺飾，非常值得慢慢參訪。
而這裡收藏著大量占婆時期得藝術收藏，當時的雕像大多是使用砂岩，赤土，青銅器等材質雕刻製作而成，整個歷史的脈絡涵蓋了最造的2世紀到17，18世紀都有，可說是時期完整，且豐富的收藏空間
占婆是一個種族，最早期以前占婆族人在現在的越南中部建立的古國，後系以<占城>命名之，涵蓋到西元13年到1832年間，實在是一段有夠長的時間
而占婆在早期接受大量的印度文化，信仰則是以婆羅門教為主，13世紀後也有大量的伊斯蘭教影響，所以可說是多種祖文化的長期融合，以至於出土的文物種，有各型各樣的文化影像
博物館陳列的方式是依占婆文化的重要遺址分成4區，由左側的「美山館」開始，大致依占婆文化藝術的分期進入「東陽館」、「茶蕎館」和「平定館」
自從法國人於1936年起，便將所有最精美、最具藝術和文化價值的占婆石雕收集於此。也幸好如此，當時美國的大規模轟炸才沒有因為這樣而損毀。
館內主要展示的文物有梵神和濕婆的雕像，7~8世紀的裝飾器物，女神像，聖牛南迪的砂岩雕刻，還有近1500年歷史的石壇
▼ 一張票差不多70元台幣，非常值得參訪
當中美山聖地可說是影響著博物館內珍藏的古物，因為很多的的古物與歷史，都是從這裡開發出來的
看著著些古物，隨然無法完全理解整個歷史的脈絡，但確信的是每一尊石像，佛像，背後一定都代表了一段不短的歷史，與時間刻畫出的深沉痕跡
占婆博物館(Bao Tang Cham) 收藏的古物，大多是從美山聖地出土，移到博物館收藏，細細的參訪觀察可以發現印度的宗教文化如何影響著越南的宗教思想
- 1 Bach Dang, 與Duong Trung Nu Vuong的轉角處。
- 開放時間：7:00~17:00
- 門票:40000越南盾
▼更多 【野男人旅遊】 ▼
買法拍屋流程與需要注意的事項
法拍屋很好賺嗎，恐怕要讓大多數投資人失望了。
建議把法拍屋當成是投資不動產的之一選，而不是唯一選項，對行情還是要有足夠的了解，較能判斷是否值得投資，不管是法拍屋，中古屋 或是預售屋，這樣才能綜合評估。
這當中常常被忽略掉的成本就是你的時間，如果利潤很好那就算了，可惜的是並不是這樣，當然這是野男人個人的看法，在法拍業界的神人還是不少，只是隨著時間，市場的演變，得標難度是越來越高了，以我近2年下來認真參與的投標案，好的案件大部分都標不到，因為很多都衝上標，而有幸標到的案件則是因為前幾標背書不連續被判廢標才遞補得標，有些是持分案得標後被優購(白做工)，還有就是案件複雜度較高，屬於假空屋，導致經歷了吃全餐的經典案例。
所以，多了解一個投資方式當然是好的，不過如果有興趣，想要參與這項投資項目，多做功課，勤跑現場，業務談判，資金運作，還有個人的心態調適，都要有相當的能耐，而且要有心理準備，時間，是省不了的。
資金:
買預售屋需要總價金的10~20%不等，剩餘的款項可以等交屋時，再跟銀行貸款。
購買中古屋需要成交金額的20~30%自備款，剩餘的款項則是可以跟銀行貸款。
買法拍屋呢?
先準備起標價的20~30%(一般都是用銀行本票的方式)，若得標了，錢會直接進法院的帳戶。
如果運氣很好得標了。則必須要在一周內補足(包含國定假日)剩餘的尾款，如果因故沒補足的話保證金會被法院扣留住，等到案件重新被標走後才會返還，而如果接下來的得標金額比你的低，那差額的部分法院會從你的保證金扣除後再返還給你，差額的部分就是你的損失，所以務必三思而後行。
目前市場上有做代墊服務的銀行應該只有聯邦銀行了，他們會提供得標人代墊尾款的服務，利率大約6%左右，附帶條件是等到案件可以正常運作貸款的時候，要交由聯邦銀行承貸業務轉貸這樣，至於方不方便，就見仁見智了，畢竟，沒有人知道會不會得標，況且，運作代墊的業務需要有些流程，而繳交尾款的時間僅有一週，如果一不小心出差錯就麻煩了，不得不謹慎。
順帶一提，如果是法拍取得的案件，一般銀行鑑價的方式是用法拍的得標金額，不是用市場行情喔~
法拍屋查詢
工欲善其事，必先利其器。
時間應該要花在思考案件的狀況，而不是如何去搜尋案件，雖然案件的資訊在網路上都有，法院也都有公告，但每天案件更新的速度之快，數量之多，如果沒有好的工具，光是找案件，頭就很痛了，何況是需要進一步的判斷與決策。
104法拍網設計的法拍神器APP，若有需要請與104接洽
這個APP厲害的地方不只是案件搜尋，還有實價登入，基本上在判斷法拍屋案件所需要的資訊，裡面全部都有。
勘驗現場預防陷阱:
- 不管是管理員，鄰居，只要是跟案件有相關的人都可以去聊聊看，並探詢行情，這些都有利於後續案件的評估。
- 從現場了解，觀察房屋的優勢與劣勢。
- 如果是空屋，判斷空屋的類型
- 若是有人居住，若能登門拜訪則可以判斷屋內狀況(屋況，是否有裝潢)，但記得探訪的身分要調整。
基本上在評估案件完成後，開始找資料的過程，就跟偵探辦案很像，也像是剝洋蔥一樣，能挖(撥)的東西越多，資訊就越明確，對投資的幫助也就越大。
成本試算:
除了自有資金的掌握之外，對於案件的週遭市場行情，評估投資報酬率，都是需要先行作計算的，除了以上這些之外，還有一項最為重要的就是搬遷費，不過這就需要些經驗的評估，若是運作得當，花一些合理的費用，會省掉很多麻煩跟時間。
得標之後的處理方式:
- 順利拿回案件
- 整理案件
- 銷售案件/出租/自用
不管是要投資或是自住，後續的處理方式則都是需要給有效周邊周邊廠商，除非你自己也是，否則建議讓專業的來，一定會比較好，不管是設計團隊，或是仲介銷售人員。
買法拍屋必須知道的專有名詞
即使是有長時間的房地產經驗，但遇到法拍市場，很多的市場經驗變得不太一樣，需要的技能變得更多元，而專業的名詞跟術語也不徑相同，野男人當初會的想把這些名詞了解，為的是可以看得懂法院公文，知道公文背後的涵義，也能有效行使得標人的權益，知道如何跟法院溝通，著實花了很多的時間，也進修了很多的課程，這邊整理出來一些較為基礎的法拍用語，以比較容易理解的方式來解釋它，希望對法拍屋有興趣的大家可以容易的理解。
衝上標：
法拍屋的標價流程為鑑價完成後1拍開始起標，若是流標則會變成是二拍，以此類推會到三拍，四拍。
如果到四拍還是沒拍掉，會過一陣子之後再拿出來拍賣，直到拍賣掉為止(可能會重新鑑價)，沒有拍賣輪數的限制
每一個拍次的價格差異為8折，也就是說如果第一拍是1000萬，第二拍會是800萬，第三拍是640萬，第四拍則是512萬。
比如說案件進行到第三拍，就是起標價最少要640萬以上，價高者得，而最終得標的金額超過800萬(第二拍)，就是俗稱的衝上標(超過上一標的價格)，這樣的狀況在較好的地段跟案件不斷的在發生，至於為甚麼會這樣，為甚麼投標人不在二拍直接買就好。
就野男人的觀察，重點是出在投標人不夠理性，功課做不夠多，再者則是受到投標室人滿為患的影響，讓投標人在寫標單的時候過於激動而產生的現象，有時候代標業者也扮演著很重要的角色。
公告應買：
公告應買的意思是，投標人可以以當次拍賣的拍賣價直接購買，通常會是在第三拍流標之後，而公告應買比的是投標人投標的速度，而非價格，也就是看誰先投標成功。
點交:
意指透過法院的公權力，將得標的不動產交給得標人，即使房子裡有佔有人，可以強制執行。
但如果是空屋，房屋內的物品，是不屬於得標人的，法院會先行發文給債務人前來領取，不過如果債務人跑路了那就沒辦法了，得標人必須要想辦法引導事務官，將這些現場的物品判定為沒有價值的廢棄物品，否則得標人還是必須負起保管責任，然後再申請遺留物拍賣，這會多花很多時間。
| 點交可細分 | 約略案件數量佔比 |
| 確定點交 | 30% |
| 有條件點交 | 40% |
| 確定不點交 | 20% |
| 有點交變不點交 | 5% |
| 不點交變點交 | 5% |
不屬於得標人的物品包括:
衣櫃，桌子，椅子，家飾，冰箱，熱水器，衣物，可拆除的系統家具等等…
遺留物拍賣:
若是到場的事物官判定有現場的物品是有價值的，非固定，可拆除的，債務人沒有來領回，你可以選擇自行處理(保管)或是跟法院申請拍賣遺留物，這個時候則就需要再走法院流程，再花一段時間，等遺留物處理掉，得標人才可以使用房子，這個時候會有幾種方式處理。
1.按照法院處理的程序拍賣遺留物，應該會多2~3個月不等，等到拍賣的時間到了，看有沒有人來現場拍賣後取走(現場競價的方式是用喊價的，價高者得)。
如果沒有，得標人就得自己把它標下來，然後處理掉，雖然耗時，不過這是最安全的方式，價格則是可以跟事務官商量。
因為做這個流程的差別在於前屋主(債務人)有沒有可以找你麻煩的機會，如果東西得標人標走了，表示東西是得標人的，想要怎麼處理都可以。這個方式最花時間，但是沒有其他的風險。
2.如果你有其他的地方可以暫放這些遺留物品，可以將遺留物移走，然後你就可以使用這個房子，不過這個時候你就不能申請拍賣遺留物品，並且要負責遺留物品的保管責任。
也就是說不能丟掉，因為如果債務人如果來找你要他的東西，你必須要還給他，不然他可以告你，有可能會要賠錢，而且沒完沒了，一般的時間大約會是在2~3年不等，如果到了那個時間沒人來要，應該就可以處理掉了。這個方式較省時間，基本上也不會有甚麼風險，但還是有保管責任，跟發生的倉儲成本。
3.你也可以選擇直接處理掉遺留物品，使用這個房子，這個方式最快，但風險最高。
一般會有遺留物拍賣的問題，大多是空屋，而空屋多數是有點交的，所以空屋不見得是最單純的喔，至於哪一種方式最適合，就看得標人的判斷了。
不點交:
意指當投標人得標之後，法院的工作也就完成了，當權利移轉證明書開給得標人時，法院的工作也就結束了，之後所有房子的相關事宜，需要由得標人自行處理，而通常這樣的案件類型大都是有人佔有，且有租賃合約，或是持分的案件，也就是說得標人需要自行與占有人協調，而通常到最後都是錢的問題，訴訟也是在所難免。
權利移轉證明書:
得標後最重要的一個證明文件，表示這個房子的所有權已經屬於得標人，但不代表有使用權喔。
背書不連續:
意指在背書人簽章的地方或背書人名稱沒有填寫或前後順序不銜接，比如說背書人不是受票人，比較多是背書人沒有簽章，而在法院投標時如果你得標了，但保證金的支票如果是背書不連續，就會被判廢標，也就是得標無效。
查水電:
若勘查現場的時候，確認是空屋，這個時候不要開心得太早就急的去投標。建議緩一緩把該調查的東西確認清楚之後，再進行下一個步驟，若查出來確認是斷水斷電，那就表示沒有人居住，如果幸運的標到房屋，取得移轉證明書之後，就可以順利的往下進行。
不過這邊要注意的是，如果自行請鎖匠開鎖進入屋內，法院這邊就會判斷你是自行點交，但如果屋內是有東西的，後續還是會有衍伸問題的風險，也就是說即使你得標了，若是在沒有取得移轉證明書就自行開鎖進入，跟取得移轉證明書之後自行開鎖進入，在法律上都是站不住腳的，因為取得所有權不等於有使用權，這點要特別注意，所以保險起見，按照流程跟法院申請點交，是會比較安全的作法。
聲請點交:
在取得不動產轉證明書之後，就可以向法院聲請點交，進入點交流程。
強制執行:
意指法院經過得標人三次聲請點交後，會同轄區員警將房屋強制點交給投標人，大多是無權占有的案例，基本上就是以公權力介入直接完成點交，不過，建議非不得以可以不用到這個階段，可以在這個階段以前，協調完成交屋。畢竟，和氣生財才是王道。
分割共有物:
若是得標的案件為持分案件，無論是1/2，1/4，1/6，所有權持分人都可以向法院聲請分割共有的部分。
變價拍賣:
由法院判定將共有的案件，拿出來市場作拍賣，拍賣後取得的拍賣款項，扣除裁判費用後再按比例分給持分人。
優先購買權:
簡稱優購，意思是如果房子的所有權是各1/2，若一半的部分被拍賣掉，另一半的所有權人在一定的時間之內，可以行使優先購買權，也就是用得標人得標的金額，直接承購下來。
法拍屋怎麼買
想購買法拍屋，必須要先知道一些事情:
法拍屋類型:
金拍屋:
法院將拍賣程序一部分委託公正會交給法院繼續處理，目前是委託<台灣金融資產服務股份有限公司>辦理拍賣投標。
銀拍屋:
為銀行從法院拍賣或承受取得的不動產，再交由民間具有拍賣資格的公司辦理，可以看屋況，拍賣的方式則是以現場喊價加價方式辦理。
法拍屋由債權人(一般多數為銀行)向法院申請拍賣債務人的不動產，將其拍賣後的價金用來償還積欠債權人的債務，拍賣的業務則是在法院的投標室進行，拍定後則是依照法院程序繼續辦理
法拍案件分為點交跟不點交，簡單的來說，點交案件比較單純，因為即便於跟佔有人協調無法達成共識，最終還是可以跟法院聲請強制執行點交，由代表法院的事務官及會同的警察來點交給拍定人。
這樣的案件投資報酬率會比較低，如果再加上代標業者的服務費，基本上利潤就更少了。也因為點交案件很多是自住客投標，所以只要有比市場行情低，對自住客來說就算是划算，所以只要是不要太差的案件，衝上標的機率都很高。
而不點交的案件就比較複雜了，因為在案件拍定的同時，法院也就沒有責任了，後續的點交就要靠自己處理了，可能產生的問題多很多，有有權，無權占有，持分，真假空屋……..因為可能需要訴訟，所以時間也會比較久，當然當中的利潤也可能會比較高。
投資法拍屋的風險:
1.法拍屋沒有物之瑕疵擔保責任，也就是房屋的屋況，法院是不負責的，除非是屬於人為的破壞可以提民事訴訟，如果標到的房子是輻射屋，海砂屋，甚至所謂的凶宅，都不能因為這些理由撤銷拍賣，所以投標前的調查務必要謹慎。
2.點交程序較繁瑣，或是有第三人佔有，租用，則是會由法院公告拍定後不點交
現在的法拍屋不像是早期我們了解的那樣，有海蟑螂，黑道圍標，這些很難處理的外在因素，變得比較透明，但也變難標很多。
我從剛開始學習法拍屋的時候，就陸續有去試著做案件篩選，與投標的嘗試，因為我知道只有親身經歷，運作，課堂上學習到的知識，才有機會被運用到，不然真的也只是上完課就都還給老師了。
陸續去過了台北，新北，桃園，基隆，台中的地方法院，台灣金融資產公司，拿標單，標案件，也才知道法院原來是長這樣，我想要不是這樣的機會，也不可能有踏進法院的機會吧。
得標之後要做的事情:
(如果是委託代標公司，下列大部分的流程就會交由代標業者協助處理，如果自己來就是需要自己處理)
書記官開尾款通知單>
銀行開立尾款本票>
法院收發繳尾款>
權利移轉書>
權狀>
聲請點交>
申請查稅/門牌整編/申請權狀/戶政申請門牌整編/地方稅務局查欠稅/地政申請權狀
買法拍屋需要注意的事項
現在的法拍屋市場單純很多，就連不小心標到凶宅，都可以跟法院主張投標無效，如果是自住的需求，是很有機會找到比市場行情低的物件，不過如果是要投資，功課就不能少做，也要勤勞的跑，找到可疑的問題去解決，就算是要委託代標業者，自己也一定要很清楚瞭解相關的資訊，才不容易被誤導。
法拍屋點交難度說明
依照點交的難度大致上可區分為以下幾種類型:
空屋
空屋雖然是屬於點交類型最單純的案件類型，不過很多細節還是要多注意，否則會得不償失
| 人空屋空 真正的空屋， 得標後很快可以取得使用權。 | 人空屋不空 屋內留有大型家具，家電，等等 |
| 人不空屋空 室內看起來沒有住人，但水電未斷。 | 人空屋空 屬於詐騙類型的假空屋 |
人空屋不空
屋內留有大型家具，家電，等等
有點交
- 空屋
- 屋主自住
- 房客租賃權已排除
這類型的案件是屬於法拍案件中最為單純的，只要經過簡單的調查，確認完成後大多可以順利的取得房屋，不過這類型的案件投資報酬率也比較低，相對不容易得標，多數是自住需求為的投標人。
簡易不點交
- 借用中
- 無權占有
- 超過5年的租賃合約沒有法院公證
- 租約即將到期
這個類型的案件為不點交，當然，只標點交案件的投標人就不會關注這類型的案件，投標的競爭者相對少一些，得標的機率就會相對高一些，不過當中會需要更多的調查，還有最重要的溝通談判能力，因為這類型的佔有者，如果進到法院訴訟，一定敗訴，但需要花時間跟他磨，所以如果談的好，點交的速度就會快。
高難度不點交
- 租金一次付清
- 以債(押金)抵租
- 長租期，低租金
這類型的案件，有時候訴訟不見得是有幫助的，需要更好的談判手腕，或許是更長的時間，但如果等的到，報酬率則相對的可期待，當中如果有專業團隊協助會比較安心。
產權不完整
- 持分案件
- 無法貸款
大多是專業投資客在運作的案件類型，初學者建議先不要碰，因為會很混亂也會讓你看不懂，除非有專業團隊會協助。
只拍賣土地或房屋
這類型案件的顧中奧妙，就真的不是三言兩語可以說的清的了，屬於高階專家的案件類型。
法拍屋投標單/保證票填寫方式
在投標室等待書記官唱名開標時，常會聽到”背書不連需“得標無效，採由第二順位得標，而本來得標的那一位心情一定很差，這就是保證票開立錯誤最常見的狀況。
保證票開立注意事項:
1.需要銀行本票，也就是本行支票，因為需要銀行帳戶有足夠的錢，才可以開立。
2.支付的抬頭有2種開立方式
- 寫法院的名字，如果是臺灣台北地方法院，8個字，不要多也不要少，就不會被判廢標。
- 寫自己名字，但要注意，如果抬頭寫自己名字，背後一定要簽名或蓋章，否則的話會被判廢標。
- 上述2種方式都不能有禁止背書轉讓的樣式。
投標單填寫:
- 每個地方法院的投標單都不同，看案件隸屬的法院寫標單跟保證金封存袋。
- 從拍賣公告上確認案件編號。
- 依照法院名稱/案號/標別/股別填寫。
- 房屋資訊就依照公告內容填入即可。
- 投標人的名字就是得標後所有權人的名字，投標前務必確認清楚。
- 出價的部分用國字或是數字都可以，但房屋跟土地要分開寫標價，加起來要等於投標總價。
- 投標前總價欄位務必再確認。(因為時常會有總價寫錯欄位的狀況)。
- 隨身攜帶私章跟身分證。
總結
近幾年的法拍屋市場因為越來越多老師出來授課，資訊也越來越為透明化，導致進入法拍市場的投標人越來越多，有時候連銷售中古屋的仲介也會帶著買方來投標，導致於時常發生一個現象，要不標不到，要不得標價嚇死人，衝上標的案件更是層出不窮，導致於連很多專職的投資客，案件取得也越來越不容易，早期大家認為的法拍屋的利潤很高這樣的想法，也已經不太一樣了，那還有沒有機會呢?當然還是有，就是要更認真找案件，更謹慎評估了。
不過野男人的建議還是，把這項專一知識學起來，不僅是自己用的到，如果周遭的朋友有需要幫忙，也可以提供分析，也是好事一件，至於投資，把它當成是其中之一的選項，而非絕對的選項，可能會是比較恰當的選擇!!
快速整理
- 想溝買法拍屋資金的掌握度要夠好
- 案件挑選找對工具事半功倍
- 現場勘驗次數不嫌多
- 明確知道得標後的處理方式
- 買法拍屋必須知道的專有名詞
- 若是投資則須精算清楚成本與利潤後執行
- 購買法拍屋前需要了解法拍屋的類型與購買風險
- 理解得標之後需要做的事情
- 了解甚麼是點交，甚麼是不點交
- 投標單與保證票填寫方式與須注意事項
獨立套房分租套房差別
獨立套房
有獨立產權(門牌)，獨立的衛浴設備，可單獨買賣，但貸款成數較低，較沒有投資價值(除非在精華區)
分租套房
沒有獨立產權(門牌)，大部分指的是將房屋原有的格局改為一間一間的獨立套房，但是位在同一個地址，現行法規只有舊公寓可以這樣處理，把一個大單位改為幾個小單位，增加出租的報酬率，有一定的投資價值，但一樣不可單獨買賣。
分租套房選擇標的
還記得台北市的捷運剛開始時候，那個時期台北市的房價是多少嗎?
這麼多年下來，大部分的人應該都可以認同，捷運帶來的便利性對房價有直接，且正向的影響，一直到….回不去的現況。
這幾年台北房價的漲幅，已經大大落後全台灣一些有所謂的科技新貴在的區域，比如新竹，台南，雲林這些地方。
感覺好像現在住在台北，已經不是人人稱羨地區了，除了到頂的房價，飽和的大眾建設之外，好像也沒甚麼地方可以再開發了。
反觀桃園，這幾年因為政府大力開發國門計畫，城市的預算也大刀闊斧地進行建設，每個公共建設都可以很明確的感覺的到進度。
而現行捷運3條線的運作執行，加上以連續幾年都是全台移入人口數排名第一的情況，難到看不到一點台北的影子，而且不得不說，桃園的公園比台北好玩，桃園的豪宅很多也都跟台北的水準不相上下。
唯獨房價，還是處於大多數人民可以接受的位置，所以，投資，置產，往這裡找的未來性，當然比現在的台北更具優勢。
現況
買房子非常看緣分，剛好這個物件的原屋主需要周轉，急得想要脫手轉現金，但是遲遲沒有賣掉，因為大部分的買方看到這個現況，都會退避三舍。
但遇到可以創造價值的人，就會變得不一樣。
▼ 滑動看照片
成本計算
房屋取得的成本，仲介的成本，交易往來的稅務，代書費用，裝修成本，家具，家電的成本等等，在這個階段都要詳細的預估機算，預計整體完成之後可以達到6~8%以上的投資報酬率(毛投報率)。
毛投報率>年租金/房屋總成本
淨投報率>將毛報酬濾再扣除其他成本(房屋稅/地價稅/閒置時間等等..)
規劃設計重點
配置
總坪數22+8坪(增建)=30坪，扣除前後陽台，走道，玄關空間，可規劃空間約為26坪，依照空間條件規劃成4間套房。
材質
- 委託乙級電匠申請大電，增加室內用電負載，分戶獨立電表配置，無熔絲開關自動斷電系統。
- 降低樓層載重，隔間使用白磚塊。
- 後陽台新增鐵窗開設逃生口，公用走道配置滅火器，偵煙器感應設備。
- 房間門配置符合耐燃等級要求的大門。
防火材料就是指具有一定等級以上防火性能的施工或裝潢材料，依「建築技術規則」規定，其防火等級可分為下列 3 種：
（一）不燃材料
指混凝土、磚或空心磚、瓦、石料、鋼鐵、鋁、玻璃、玻璃纖維、礦棉、 陶瓷品、砂漿、石灰及其他經中央主管建築機關認定符合「耐燃一級」 之不因火熱引起燃燒、熔化、破裂變形及產生有害氣體之材料。
（二）耐火板
指木絲水泥板、耐燃石膏板及其他經中央主管建築機關認定符合「耐燃二級」之材料。此類建材在火災初期燃燒現象極少，且燃燒速度極慢。
（三）耐燃材料
指耐燃合板、耐燃纖維板、耐燃塑膠板、石膏板及其他經中央主管建築 機關認定符合「耐燃三級」之材料。在火災初期時，僅會發生微量燃燒現象，燃燒速度也緩慢。
甚麼是白磚:
為輕隔間建材的一種，以水泥石灰與細沙為主要原料，簡單講是一種氣泡水泥混凝土磚，並在製作過程中加入氣泡製作而成的輕質磚，表面顏色為灰白色，讓以矽砂當原料的混凝土磚可以減輕重量，表面色調為灰白色，又稱為白磚 。
白磚的優點:
重量輕：重量是一般混凝土的五分之一、傳統紅磚的三分之一，是輕量化隔間的好選擇。
施工快速：白磚牆施工時不需與水電配合，不需用到太多水，雖然不像紅磚需要做泥作打底、粉光，但油漆的披土時間會增加。不過它的施工快，也不必與水電配合時間，防火也可達2小時，不過施作完成至少要隔一天等白磚乾，才可以進行後續的施作。
價格較便宜:比起一般的磚牆，價格便宜約一半。
白磚的缺點:
易吸水：白磚吸水性佳，不易排水，因此要讓白磚變乾須花較久的時間，也比較不適合用於浴室等潮濕區域。
不適合釘釘子：白磚牆面也會像磚牆一樣龜裂，通常會沿著磚體交接處裂開，且因為材質關係不適合打釘子。無法任意敲鐵釘掛物。
申請
直下層同意書
目前台北、新北、桃園都有規定，只要公寓施作套房隔間就得取得「直下層屋主同意書」，如果未經同意就逕自施工遭檢舉，會被處以6萬~30萬元的罰緩。
直下層所有權人同意書適用99.10.05法令發布以後案件-1下載
室內裝修許可證
根據《建築法》77條之2以及95條之1規定，5層樓以下的集合住宅只要增設廁所或浴室，或是增設2間以上的居室造成分間牆變更，都須申請「室內裝修許可證」，而法規對於墊高載重、電箱配電用電安全、日照採光、隔音、防火門及隔間、從套房到大門口的逃生距離等都有一定要求，也都需要建築師、結構技師、消防技師簽證審查。
如果將房隔到6間以上或設置10個以上床位，則會被認定為旅館、酒店等類型商業用住宅，就必須變更使照，而申請費用會比一般費用多至少30~40萬。
施工
拆除/清運
一句話，全部拆掉。約莫一周左右，整間空空如也，像是變魔術般的，都不見了。可知道施工團隊做了多少的事情，上上下下來回多少趟，實在是十分的辛苦。
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放樣
整間清空之後，想像著完成之後的樣子，再回到現實，從頭來，打下基準的第一條線，一切就開始了。
隔間
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水電
這個階段的重點除了基本水電需求的配置之外，排水跟糞管的順暢十分重要，也就是洩水坡度，畢竟沒有人希望裝修好沒多久就要回來處理這些水電的問題。
再來就是預留糞管維修孔與通氣管的預留，以利後續的維修。
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泥作/磁磚
挑選重點為耐用，好看。局部區域提升風格與質量。
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木作/水電/空調
計算總負載量，分配獨立電表。
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油漆
隔間的白磚降低了負重的承載，增加了施工的速度，不過，到了油漆的階段則就必須增加工作的時間了，因為白磚面的披土，必須多工序才能平整。
家具/家電/衛浴
精品套房必備之一當然就是免治馬桶，看到的承租客是人見人愛。
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裝飾/燈光
狹長的走廊空間營照出藝廊的感覺，讓經過的人可以放慢腳步欣賞，享受片刻的藝術氛圍。
明亮的照明配置感應器，讓進出免掉開關的問題，節能也方便。
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代管
制定明確的租賃合約，明確要求承租方提供工作在職證明，簽約連帶保證人，制定輕生條款，詳細住戶規約，提升住戶品質，保障屋主與承租方雙方，降低淺在風險，也減少屋主的麻煩。