斜槓野男人

法拍屋很好賺嗎，恐怕要讓大多數投資人失望了。

買法拍屋好嗎?建議把法拍屋當成是投資不動產的之一選，而不是唯一選項，對行情還是有足夠的了解，較能判斷是否值得投資，不管是法拍屋，中古屋或是預售屋，這樣才能綜合評估。

這當中常常被忽略掉的成本就是你的時間，如果利潤很好那就算了，可惜的是事實上並不是，當然這是野男人個人的看法，在法拍業界的神人還是不少，只是隨著時間，市場的演變，得標難度是越來越高了，以我近2年下來認真參與的投標案，好的案件大部分都標不到，因為都衝上標，而有幸標到的案件則是因為前幾標背書不連續被判廢標，或是持分案被優購，要不就是案件複雜度較高，經歷了吃全餐的經典案例。

所以，多了解一個投資方式是好的，如果有興趣，想要參與這項投資項目，多做功課，勤跑現場，業務談判，資金運作，還有個人的心態調適，都要有相當的能耐，而且要有心理準備，時間，是省不了的。

資金

買預售屋需要總價金的10~20%不等，剩餘的款項可以等交屋時，再跟銀行貸款。

購買中古屋需要成交金額的20~30%自備款，剩餘的款項則是可以跟銀行貸款。

買法拍屋呢?

先準備起標價的20~30%(一般都是用銀行本票開票的方式)，若得標了，前會直接進法院的帳戶。

如果運氣很好得標了。則必須要在一周內補足(包含國定假日)剩餘的尾款，如果因故沒補足的話保證金會被法院扣留住，等到案件重新被標走後才會返還，而如果接下來的得標金額比你的低，差額的部分就是你的損失，所以務必三思而後行。

目前市場上有做代墊服務的銀行應該只有聯邦銀行了，他們會提供得標人代墊尾款的服務，利率大約6%左右，附帶條件是等到案件可以貸款的時候，要交由聯邦銀行承貸業務轉貸這樣，至於方不方便，就見仁見智了，畢竟，沒有人知道會不會得標，況且，運作代墊的業務需要有些流程，而繳交尾款的時間僅有一週，如果一不小心出差錯就麻煩了，不得不謹慎。

順帶一提，如果是法拍取得的案件，一般的銀行鑑價是用法拍的得標金額鑑價，不是用市場行情喔~

案件挑選

時間應該要花在思考案件的狀況，而不是如何去搜尋案件，雖然案件的資訊在網路上都有，法院也都有公告，但每天案件更新的速度之快，數量之多，如果沒有好的工具，光是找案件，頭就很痛了，何況是判斷，決策。

104法拍網設計的法拍神器APP，若有需要請與104接洽

這個APP厲害的地方不只是案件搜尋，還有實價登入，基本上在判斷法拍屋案件所需要的資訊，裡面全部都有。

勘驗現場預防陷阱

• 不管是管理員，鄰居，只要是跟案件有相關的人都可以去聊聊看，並探詢行情，這些都有利於後續案件的評估。
• 從現場了解，觀察房屋的優勢與劣勢。
• 如果是空屋，判斷空屋的類型
• 若是有人居住，若能登門拜訪則可以判斷屋內狀況(屋況，是否有裝潢)，但記得探訪的身分要調整。

基本上在評估案件完成後，開始找資料的過程，就跟偵探辦案很像，也像是剝洋蔥一樣，能挖的東西越多，資訊就越明確，對投資的幫助也就越大。

成本試算

除了自有資金的掌握之外，對於案件的周遭行情的了解，預估市場的行情，評估投資報酬率的試算，都是需要先行作計算的，而當中有一項最重要，但是需要經驗，跟技巧的，則是搬遷費，若是運作得當，花合理的費用，會省掉很多麻煩，跟時間。

得標後後續處理方式

• 順利拿回案件
• 整理案件
• 銷售案件/出租/自用

不管是要投資或是自住，後續的處理方式則都是需要給力的協助廠商，除非你自己也是，否則建議讓專業的來，一定會比較好，不管是設計團隊，或是仲介銷售人員。

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類型

金拍屋:

法院將拍賣程序一部分委託公正會交給法院繼續處理，目前是委託<台灣金融資產服務股份有限公司>辦理拍賣投標。

銀拍屋:

為銀行從法院拍賣，或承受取得的不動產，再交由民間具有拍賣資格的公司辦理，可以看屋況，拍賣的方式則是以現場喊價加價方式辦理。

由債權人(一般多數為銀行)向法院申請拍賣債務人的不動產，將其拍賣後的價金，來償還積欠債權人的債務，拍賣的業務則是在法院的投標室進行，拍定後則是依照法院程序繼續辦理

法拍案件分為點交跟不點交，簡單的來說，點交案件比較單純，因為即便於跟佔有人協調無法達成共識，最終還是可以跟法院聲請強制執行點交，由代表法院的事務官及會同的警察，來點交給拍定人。

這樣的案件投資報酬率會比較低，如果再加上代標業者的服務費，基本上利潤就更少了。因為點交案件很多是自住客，所以只要有比市場行情低，對自住客來說就算是划算，所以，只要是不要太差的案件，衝上標的機率都很高。

而不點交的案件就比較複雜了，因為在案件拍定的同時，法院也就沒有責任了，後續的點交就要靠自己處理了，可能產生的問題多很多，有有權，無權占有，持分，真假空屋……..因為可能需要訴訟，所以時間也會比較久，當然當中的利潤也可能會比較高。

不過，投資有利潤，相對的也會有風險。

買法拍屋注意事項

1.沒有物之瑕疵擔保責任，也就是房屋的屋況，法院是不負責的，除非是屬於人為的破壞可以提民事訴訟，如果標到的房子是輻射屋，海砂屋，甚至所謂的凶宅，都不能因為這些理由撤銷拍賣，所以投標前的調查務必要謹慎。

2.點交程序較繁瑣，或是有第三人佔有，租用，則是會由法院公告拍定後不點交

現在不像是早期我們了解的那樣，有海蟑螂，黑道圍標，這些很難處理的外在因素，變得比較透明，但也變難標很多。

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我從剛開始上課的時候，就陸續有去試著做案件篩選，投標的嘗試，因為我知道，只有親身經歷，運作，課堂上學習到的知識，才有機會被運用到，不然真的也只是上完課，就都還給老師了。陸續去過了台北，新北，桃園，基隆，台中的地方法院，台灣金融資產公司，拿標單，標案件，也才知道法院原來是長這樣，我想要不是這樣的機會，也不可能有踏進法院的機會吧。

得標之後要做的事情

(如果是委託代標公司，下列大部分的流程就會交由代標業者協助處理，如果自己來就是花時間這樣)

書記官開尾款通知單>

銀行開立尾款本票>

法院收發繳尾款>

權利移轉書>

權狀>

聲請點交>
申請查稅/門牌整編/申請權狀/戶政申請門牌整編/地方稅務局查欠稅/地政申請權狀

其實現在的市場單純很多，就連不小新標到凶宅，都可以跟法院主張，如果是自住的需求，是很有機會找到比市場行情較低的物件，如果是要投資，功課就不能少做，也要勤勞的跑，找到可疑的問題，就算是要委託代標業者，自己也一定要很清楚了接相關的訊息，才不容易被誤導。

點交難度說明

依照點交的難度大致上可區分為以下幾種類型:

空屋

空屋雖然是屬於點交類型最單純的案件類型，不過很多細節還是要多注意，否則會得不償失

人空屋不空
屋內留有大型家具，家電，等等

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有點交

• 空屋
• 屋主自住
• 房客租賃權已排除

這類型的案件屬於法拍案件中，最為單純的，只要經簡單的調查，確認完成後大多可以順利的取得房屋，不過這類型的案件投資報酬率較低，也比較不容易得標，多數是以自住需求為前提。

簡易不點交

• 借用中
• 無權占有
• 超過5年的租賃合約沒有法院公證
• 租約即將到期

這個方向類型的案件為不點交，當然，只標點交案件的投標人就不會關注這類型的案件，投標的競爭者相對少一些，的贆的機率就會高一些，不過，需要更多的調查，還有最重要的溝通談判能力，因為這類型的佔有者，如果進到法院訴訟，一定敗訴，但需要花時間磨，所以，談的好，速度就會快。

高難度不點交

• 租金一次付清
• 以債(押金)抵租
• 長租期，低租金

這類型的案件，有時候訴訟，不見得是有幫助的，需要更好的談判手腕，或許是更長的時間，但如過等的到，報酬率相當然是相對的合理，如果有專業團隊協助會比較安心。

產權不完整

• 持分案件
• 無法貸款

大多是專業投資客在運作的案件圍圍，初學建議先不要碰，因為會很混亂，又看不懂，有專業團隊會更適合。

只拍賣土地或房屋

這類型案件的顧中奧妙，就真的不是三言兩語可以說的清的了，高階專家的範圍類型。

投標單與保證票填寫方式

在投標完成後，坐在投標室等待書記官唱名開標時，常會聽到”背書不連需“得標無效，採由帶二順位得標，本來得標的那一位，心情一定很差，這就是保證票開立錯誤最常見的狀況。

開立注意事項:

1.需要銀行本票，也就是本行支票，因為需要銀行帳戶有足夠的錢，才可以開立。

2.支付的抬頭有2種開立方式

• 寫法院的名字，如果是臺灣台北地方法院，8個字，不要多也不要少，就不會被判廢標。
• 寫自己名字，但要注意，如果抬頭寫自己名字，背後一定要簽名或蓋章，否則的話會被判廢標。
• 上述2種方式都不能有禁止背書轉讓的樣式。

投標單填寫:

• 每個地方法院的投標單都不同，看案件隸屬的法院寫標單跟保證金封存袋。
• 從拍賣公告上確認案件編號。
• 依照法院名稱/案號/標別/股別填寫。
• 房屋資訊就依照公告內容填入即可。
• 投標人的名字就是得標後所有權人的名字，投標前務必確認清楚。
• 出價的部分用國字或是數字都可以，但房屋跟土地要分開寫標價，加起來要等於投標總價。
• 投標前總價欄位務必再確認。(因為時常會有總價寫錯欄位的狀況)。
• 隨身攜帶私章跟身分證。

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