▼ 在開始這個話題之前，需要先了解一下，除了不動產交易固定會產生的交易稅之外，就是現行的房地合一稅2.0試算
這個新上的房地合一稅，把本來還可以稍微閃避一下的方法也都堵住了，可以說是擋得滴水不漏了，也就是很難有利潤的意思
預售屋
屬於在台灣行之有年的特有不動產銷售手法，簡單的來說建商在房子開始蓋以前，就先把銷售的相關細節擬定好，先行銷售，賣的是一個未來的行情與畫面，讓消費者可以先付1成，交屋前補足2成，其餘的部分用銀行房貸
現在更厲害了，很多口袋深的建商有的是1成就讓你交屋了，剩下的用本票開立的方式讓買方分期還款給建商，買方有付款上的緩衝期，也早成了一波波的熱絡市場
而熱絡的預售屋市場，相對的也衍伸出了很多周邊的市場，比如說裝修市場的預售屋客變
不過說實在的，預售屋客變其實是一個很方便買方的流程，如果你是要自住的話。
也就是說，如果你買的是還沒有開始蓋的預售屋，在建商蓋到你家的那一個樓層之前，你可以先行找設計師幫你把格局變成是你想要的那個樣子，然後把不需要的材料退給建商，這個方式會讓你在交屋之後的裝修預算節省不少
不過要特別注意的是，客變的退材料是退料不退工，也就是說，假設地磚連工帶料的價格一坪是6000元，建商只會退你材料費用2000~3000元，不會退你他們原本就有預估的工錢，所以說，如果可以用調整材料數量的方式會比較省，除非你真的很不喜歡建商提供的建材
預售屋還可以投資嗎
以前真的是可以，而且很火熱，即使是大家都知道預售屋的開價都是開一個未來市場，不過只要地段好，有交通建設，再來加持個公共建設，即使是還要很多年才會好，行情大多都會站得上去，而且買盤會一直追上去，直到一個壓力點，然後回檔修正，至於會回檔多少，就要看當時的市場狀態，跟有沒有政策干擾，不過通常這個時候，聰明的投資客大多已經退場的差不多，剩下的是自住客，跟相信會再漲的投資客，這就是台灣預售屋市場的生態
那交屋之後呢?
就等交屋後再說了…..
這是在沒有政策干預的情形之下，而現在可不是這樣了，除了紅單交易不說，預售屋已經是納入新版房地合一稅的計算，並且預售屋期施工期間是不計算在持有時間，也就是說預售屋交屋到你手上之後，才開始計算房地合一稅的第一年
這些因素，當然大大的降低了預售屋短時間的投資利潤，相對的也會少掉很多想要短進短出的投機客，市場會變得相對穩定一些，不過也就表示如果投資預售屋，也要有長期持有的打算，挑選標地則要更加謹慎
不過，如過已經持有預售屋的投資方該如何是好，
放心
因為在預售階段大多只有訂簽而已，不像成屋買賣得需要付到2~3成的自備款不等，拿出來的資金相對少，只要當初資金槓桿沒有玩太大、房地合一稅的影響相較於成屋市場，影響也會相對比較小
現階段要投資預售屋市場，除了相關的稅法要特別注意之外，案件的評估需要更為謹慎，上面那個預售案就是野男人在2019年投資的高雄預售屋，預計是2022年下半年交屋，到現在已經有不錯的增值幅度
成屋/中古屋
除了房地合一稅之外，時價登陸2.0的新版也跟著上路了，也就是除了成交價之外，地址等相關的細節，也都會讓大家查的到，這樣會對市場會有甚麼影響
其實在成熟的市場裡其實影響並不大，而比較關鍵的還是售屋者的動機
急不急，有沒有迫切的資金需求，剩下來的
則是成交，就是行情了
中古屋可以投資嗎
其實不管是預售屋，或是中古屋，甚至是法拍屋，想要做這個市場的投資，必然要有對行情有一定的敏銳度，再來則是仲介方的掌握，依照現行法規的運行，買中古屋投資要短期間獲利，已經是不太有機會了，因為當你買到的時候，所有的持有成本也相對地增加了很多，即使你再會議價，也很難議出一個，不錯的利潤空間
分析
有一個統計分析是這樣說的，在合理的不動產市場裡(供需穩定)，每一次的房屋買買，在不論是虧損或是獲利的前提之下，只要有產權移轉，就會增加將近10%的成本，當中包括了相關的稅額，通貨膨脹等等，也就是說，你買了個房子之後，持有成本的增加就會在你的身上，在正常的使用狀況下，當你要賣房子的時候，會是用甚麼心態去銷售，會用你當初的買價嗎，還是會願意賠本賣出
不動產是所有產業的龍頭，它必須要持續不斷的運作，市場的資金才得以活絡，相對的產業運作才可以正常，不過又不希望過多的外來資影響市場，畢竟，不動產是一個供給之間關係的自由市場，所以當房價過度飆漲的時候，政府需要出手抑制不正常的漲幅，不過如果市場都不動的時候，可能產生的問題會更大，所以就會一直存在喊要打房，但是又不能真的打到死掉那個糾結
不動產到底還可不可以買
自住
若是有自住需求，當有足夠的自備款，該買就是要買了，畢竟住，是第一個基本的需求，也是屬於剛性需求，至於該怎麼買，要買哪一種商品，要買在哪裡，要花多少預算買，每個人的需求都不相同，得是要自己好好思考。
不過為什麼這麼說，其中最關鍵的一件事情就是利率，另一個就是通貨膨脹，因為當你有不動產質押給銀行的時候，你的貸款利率差不多是在1.5%左右，這樣的利率幅度已經非常多年了，這是一個對買方方常有利的條件，如果你有經歷過房貸利息是5~6%那個年代，你就會知道這樣的利率是多誘人了
當然自住不代表不能有投資的想法在裡面
投資也不代表不能有自住的需求
投資
若是以市場趨勢來看，預售屋跟中古屋的確機會比較少一些，不過各個地區其實還是有些差別，比如說像新竹，台南，有著園區加持，需求量不降反升，預售市場就都還有機會，不過需要很謹慎，因為你知道市場的趨勢，表示很多人也都知道
而很重要的一點，先有得住，再來思考要不要投資，可能會比較健康一點，畢竟生活品質還是很重要的
相對不動產投資，接下來要介紹的法拍市場，分租套房的租管，則是另一個可以思考的市場，多方評估與了解，才能做出正確的投資之路
